Simulador de prestação do crédito habitação: como calcular quanto vai pagar

Se tem um crédito à habitação com taxa variável, a prestação muda a cada revisão. Este artigo mostra como fazer essa conta sozinho, quanto da prestação é juro e quais são as variáveis que ainda consegue mudar. Os valores de mercado estão todos reunidos na caixa seguinte, para saber sempre a que data se referem.

Valores de referência, atualizados a 27 de outubro de 2026

Na semana de 19 a 23 de outubro de 2026, a média da Euribor a seis meses subiu 0,085 pontos e fixou-se em 3,014%. É o prazo mais usado em Portugal nos créditos à habitação com taxa variável desde janeiro de 2024.

O valor está acima da média mensal de setembro de 2026, que foi de 2,929%. É isso que faz a diferença para quem revê a taxa: a revisão seguinte usa um valor mais alto do que a anterior.

Nos outros prazos, a média semanal ficou em 2,660% a três meses e em 3,254% a doze meses.

Como se calcula a prestação

Num crédito com prestação constante, que é o regime da esmagadora maioria dos contratos portugueses, a prestação depende de três coisas:

• o capital em dívida, que é quanto ainda deve, e não quanto pediu no início
• o prazo que falta, em meses
• a taxa de juro, que é a soma do indexante (a Euribor do prazo do seu contrato) com o spread que negociou com o banco

A taxa é a parte que muda em cada revisão. O spread mantém-se durante todo o contrato, a não ser que o renegocie.

Para fazer a conta precisa, portanto, de quatro números que estão todos no seu extrato ou no homebanking: capital em dívida, prazo remanescente, indexante do contrato (Euribor a três, seis ou doze meses) e spread.

Quanto fica a prestação com a Euribor atual

A tabela seguinte mostra a prestação mensal com uma taxa de 4,014%, que corresponde à Euribor a seis meses de 3,014% somada a um spread de 1%.

Se o seu spread for diferente de 1%, some ou subtraia a diferença à taxa e refaça a conta. Um spread de 1,4% dá uma taxa de 4,414%, um spread de 0,6% dá 3,614%.

Quanto sobe na próxima revisão

Esta é a pergunta concreta. A subida depende de quanto o indexante do seu contrato variou entre a revisão anterior e esta.

Para ilustrar a ordem de grandeza, a tabela abaixo mostra o efeito da diferença entre a média de setembro da Euribor a seis meses (2,929%) e o valor da semana de 19 a 23 de outubro (3,014%), ou seja, 0,085 pontos, num crédito a 25 anos com spread de 1%. Repare na última coluna: como a revisão é semestral, a prestação nova fica fixa durante seis meses, por isso o efeito até à revisão seguinte é metade do valor anual, e não o valor de um mês.

Atenção a um ponto importante: a sua revisão não compara a média de setembro com a média de outubro. Compara o valor usado na sua revisão anterior, que foi há três, seis ou doze meses conforme o indexante do contrato, com o valor da data da revisão atual. Se o seu contrato indexa à Euribor a seis meses e a revisão anterior foi em maio, a diferença pode ser bastante maior do que estes 0,085 pontos.

Para saber ao certo, procure o valor do indexante indicado na comunicação da revisão anterior. Vem sempre escrito.

Quanto da prestação é juro e quanto abate à dívida

Esta é a parte que quase nenhum simulador mostra e que explica porque é que a dívida desce tão devagar nos primeiros anos.

Em setembro de 2026, segundo o INE, a prestação média dos créditos à habitação em Portugal foi de 423 euros. Desses, 213 euros foram juros e 210 euros foram capital. Pela primeira vez desde agosto de 2025, mais de metade da prestação média não reduziu nada da dívida.

Num crédito individual, a proporção depende da fase em que está. Com uma taxa de 4,014%, a repartição da primeira prestação é esta:

Repare: o juro é exatamente o mesmo nos três casos, porque depende do capital em dívida e da taxa, não do prazo. O que o prazo muda é a parte que sobra para amortizar.

Nesse crédito de 150 mil euros a 25 anos, o capital só passa a pesar mais do que o juro a partir da prestação 94, quase oito anos. Num prazo de 30 anos, só a partir da prestação 154, quase treze anos. Cada subida de taxas empurra essa data para a frente. O prazo também não é uma fatalidade: foi uma escolha feita entre o banco e o cliente no momento do contrato e pode ser revisto numa renegociação ou numa transferência.

O que pode mudar e o que não pode

A Euribor não se negoceia. É uma taxa de referência do mercado interbancário europeu e aplica-se igual a toda a gente.

O spread negoceia-se. E vale mais do que parece.

No mesmo crédito de 150 mil euros a 25 anos, com a Euribor a seis meses de 3,014%:

Entre o spread de 0,6% e o de 1,4% vão 66,31 euros por mês e cerca de 19.900 euros em juros ao longo do prazo. É quase dez vezes a subida da Euribor desta semana, e é a parte que depende de uma negociação.

Há ainda uma terceira variável que costuma passar despercebida: os seguros associados ao crédito, normalmente vida e multirriscos. Foram contratados na escritura, raramente são revistos e podem ser transferidos para outra seguradora sem perder o crédito. Antes de decidir, confirme se o seu contrato tem um bónus de spread associado a manter o seguro no banco, porque esse bónus pode cair e anular a poupança. A comparação dos dois seguros, com os preços por seguradora, está em comparamais.pt/credito-habitacao/seguros.

Cuidado com prestações mais baixas que ficam mais caras

Há duas formas de baixar uma prestação e só uma delas poupa dinheiro.

A primeira é pagar menos pelo mesmo dinheiro: baixar o spread, rever os seguros. A prestação desce e o custo total desce.

A segunda é alargar o prazo. A prestação desce e o custo total sobe, porque passa a pagar juros durante mais tempo.

Num simulador que mostre apenas o valor mensal, as duas aparecem igualmente bem. Por isso, sempre que receber uma proposta com prestação mais baixa, faça duas perguntas: quanto passo a pagar no total, e durante quantos meses.

Compare a prestação, a TAEG e o MTIC dos vários bancos para o seu capital e prazo.

Em resumo

Quando a Euribor sobe entre duas revisões, a prestação sobe com ela. A subida parece pequena ao mês, mas fica fixa durante todo o semestre seguinte, e é assim que deve ser lida. O spread vale ainda mais: a diferença entre uma condição boa e uma má chega a 66 euros por mês, quase 400 euros em cada semestre e quase 20 mil euros ao longo do contrato. A conta da prestação faz-se com quatro números que estão no seu extrato, e a pergunta que vale a pena fazer ao banco não é quanto vou pagar, é quanto do que pago está a reduzir a minha dívida.

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