Transferir o crédito habitação em 2026: quando compensa e quanto se poupa

A prestação da casa voltou a subir em setembro, e para muitas famílias foi a maior subida desde 2023. Sempre que isto acontece, a mesma pergunta volta a circular: vale a pena transferir o crédito habitação para outro banco?

A resposta honesta é que depende, e depende de uma conta que se faz em cinco minutos. Este artigo explica essa conta, mostra os custos que existem em 2026 e diz também quando é que não compensa mesmo.

Porque é que este tema voltou em setembro de 2026

A Euribor a 12 meses fixou-se em 2,954% e a de 6 meses em 2,713%, os valores mais altos desde 2024. Nos contratos revistos este mês, as simulações da DECO apontam agravamentos que chegam aos 70 euros mensais.

Ao mesmo tempo, os dados do Banco de Portugal mostram que a prestação média do conjunto dos créditos à habitação em vigor atingiu um máximo histórico de 441 euros, e que a taxa de juro média das novas operações subiu para 2,96% em julho.

Quando o indexante sobe, a única peça da prestação que ainda se pode discutir é a outra: o spread.

Transferir ou renegociar: não é a mesma coisa

Antes de avançar, convém separar dois caminhos que muita gente confunde.

A ordem correta é quase sempre esta: primeiro pedir ao banco atual, depois comparar o mercado, e só depois decidir. Ter uma proposta concreta de outro banco na mão é, aliás, o melhor argumento numa renegociação.

Os custos reais de transferir em 2026

Este é o ponto onde muitos artigos ficam desatualizados, por isso vale a pena ser preciso. A comissão de reembolso antecipado esteve suspensa por lei até 31 de dezembro de 2025. Desde 1 de janeiro de 2026 voltou a poder ser cobrada.

Os limites máximos definidos são estes:

• Contratos com taxa de juro variável: até 0,5% do capital que é reembolsado.
• Contratos com taxa de juro fixa: até 2% do capital que é reembolsado.

A esta comissão juntam-se, tipicamente, a avaliação do imóvel, o registo predial, o imposto do selo sobre a abertura de crédito e as despesas de formalização do novo contrato. Os valores variam de instituição para instituição e alguns bancos assumem parte destes custos como argumento comercial, por isso a única forma de saber o total é pedir a ficha de informação normalizada europeia a cada proposta e somar.

Nota importante para quem tem taxa mista: se está no período de taxa fixa, a comissão aplicável pode ser a de 2% e não a de 0,5%. Como 86% dos novos créditos em julho foram contratados a taxa mista, é uma verificação que hoje interessa a muita gente.

A conta que decide

A conta é uma divisão, e não precisa de mais nada:

Custo total da transferência dividido pela poupança mensal é igual ao número de meses até recuperar o investimento.

Se recuperar o dinheiro em menos de dois anos e tencionar ficar com a casa muito para além disso, a transferência costuma valer a pena. Se demorar quatro ou cinco anos, a decisão passa a depender de coisas que ninguém consegue prever.

Quanto vale cada décima de spread

Para tornar isto concreto, veja o que acontece num crédito com 120.000 euros em dívida e 25 anos por pagar, com a Euribor a 12 meses nos 2,954% e um spread de partida de 1,20%. A prestação atual seria de cerca de 644 euros.

Simulação ilustrativa, calculada com os pressupostos indicados no texto. Não corresponde a nenhuma oferta concreta de nenhuma instituição. Os valores estão arredondados.

O que esta tabela mostra, e que raramente se diz, é que uma diferença pequena de spread não paga uma transferência. Abaixo de 0,30 pontos de redução, a conta dificilmente fecha. A partir de meio ponto, começa a fazer sentido olhar com atenção.

Qual o melhor banco para transferir o crédito habitação

Não existe uma resposta única, e desconfie de quem lhe der uma. O banco que oferece o spread mais baixo pode ser o que exige mais produtos associados, e o que parece mais caro à primeira vista pode assumir os custos da transferência.

Compare sempre por esta ordem:

• A TAEG, e não apenas o spread. É a taxa que já inclui comissões e encargos.
• O MTIC, o montante total imputado ao consumidor, que mostra quanto paga no fim de tudo.
• Os produtos associados exigidos para ter aquela taxa, e quanto custam por mês.
• Quem suporta os custos da transferência, e se essa condição é permanente ou promocional.

Quando não compensa transferir

• Quando faltam poucos anos para o fim do contrato. A poupança em juros concentra-se nos primeiros anos, quando o capital em dívida é maior.
• Quando o capital em dívida já é baixo. A poupança mensal fica pequena e os custos fixos não descem na mesma proporção.
• Quando a sua situação profissional mudou recentemente. O novo banco vai avaliar a solvabilidade de novo, e desde 1 de agosto de 2026 a taxa de esforço máxima recomendada baixou de 50% para 45%.
• Quando tenciona vender a casa a curto prazo. Não vai haver tempo para recuperar os custos.

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AVISO SOBRE SIMULAÇÕES

O conteúdo deste artigo tem natureza informativa e não constitui aconselhamento financeiro, recomendação de contratação nem oferta de crédito. Os valores apresentados são simulações ilustrativas, calculadas com os pressupostos indicados no texto, e não são vinculativas. As condições efetivas de qualquer contrato dependem da análise e da decisão da instituição de crédito, que avalia a solvabilidade do consumidor.