Taxas de Juro do Crédito Habitação - Saiba tudo aqui

As taxas de juro do crédito habitação são o dinheiro que paga ao banco pelo empréstimo da casa, e quando faz o crédito pode escolher entre taxas fixas, mistas ou variáveis. Depois de uma forte subida nos juros por causa do aumento da Euribor, as taxas de juro do crédito habitação estão agora a descer, e em 2024 a taxa média para os novos créditos é de 3,83%. Os portugueses estão a escolher principalmente a taxa mista, que representa 74% dos novos créditos para comprar casa, mas historicamente é a taxa variável a preferida dos portugueses, e 75% de todos os créditos habitação em Portugal estão indexados à Euribor.

No crédito habitação existem duas taxas de juro, que são a TAN e a TAEG. A primeira indica apenas o que o banco lucra por lhe emprestar o dinheiro, mas a TAEG é a taxa mais importante para o empréstimo porque indica o que vai pagar com todos os custos, comissões e outros encargos do crédito. Para calcular os juros do crédito habitação tem sempre de começar pela taxa de referência (Euribor ou taxa definida pelo banco) e somar este valor com o spread do crédito habitação. Tanto o spread como o indexante são bastante importantes nos juros do crédito habitação, e para conseguir as taxas de juro mais baratas tem sempre de usar um simulador de crédito habitação.

O que são as taxas de juro do crédito habitação?

As taxas de juro do crédito habitação são a percentagem que paga pelo dinheiro que o banco lhe empresta para comprar casa. Os juros do crédito habitação são o preço do dinheiro emprestado pelo banco e, como o valor é calculado em percentagem, o seu valor é definido por uma taxa.

Qual é a taxa de juros média do crédito habitação em Portugal?

A taxa de juros média do crédito habitação em Portugal é de 3,83%, indicam os dados do Banco de Portugal para o primeiro trimestre de 2024. Este valor subiu 2,80% nos últimos dois anos, desde o valor de 1,03% em Março de 2022, por causa do impacto da Euribor nos créditos com taxa de juro variável.

Os juros dos novos empréstimos são ainda mais altos que o valor médio dos juros dos empréstimos, estando nos 4,83% para os novos créditos habitação com taxa variável e nos 4,03% nos novos créditos habitação com taxa fixa.

	Taxa Média Juros	Novos Créditos Taxa Fixa	Novos Créditos Taxa Variável
Março 2024	3,83%	4,03%	4,72%
Dez. 2023	4,12%	4,05%	4,87%
Set. 2023	4,27%	4,12%	4,67%
Jun. 2023	4,20%	4,18%	4,31%
Mar. 2023	3,83%	4,24%	3,80%
Dez. 2022	3,24%	3,99%	3,14%
Set. 2022	2,23%	3,80%	1,95%
Jun. 2022	1,47%	3,31%	1,19%
Mar. 2022	1,03%	2,57%	0,70%

Historicamente a taxa variável é muito mais barata que a taxa fixa no crédito habitação em Portugal. Mas desde que começou a subida da Euribor essa situação alterou-se e de momento os empréstimos com taxas mais baixas são os créditos habitação com taxa fixa.

Os juros do crédito habitação em Portugal são mais altos que na Europa?

Sim, os juros do crédito habitação em Portugal são mais altos que na Europa. Os portugueses pagam, em média, uma taxa de juros do crédito habitação de 3,83%, valor acima dos 3,77% da média europeia.

Com o aumento dos créditos de taxa fixa no último ano, a diferença entre os juros do crédito habitação em Portugal e na Europa tem vindo a descer. Em junho de 2023 os portugueses pagavam mais 0,43% de juros (4,20% contra 3,77%) e agora a diferença nos juros do crédito habitação entre Portugal e a Europa é de apenas 0,06%.

Que taxas de juro existem para crédito habitação?

Existem três taxas de juro para crédito habitação, que são as seguintes:

Taxa Variável - Os juros mudam de acordo com as variações da Euribor
Taxa Fixa - Os juros e a prestação nunca mudam
Taxa Mista - Combina um período inicial com taxa fixa e uma fase final com taxa variável

Qual é a taxa de juro mais usada para crédito habitação em Portugal?

A taxa de juro mais usada para crédito habitação em Portugal é a taxa variável, usada em 75% dos empréstimos para comprar casa. No total de créditos habitação 21% têm taxa mista e 4% têm taxa fixa.

Nos novos créditos habitação a taxa mais usada é a taxa mista, que representa 73% dos créditos para comprar casa em 2024. Este ano foram feitos 4% de créditos com taxa fixa e 23% com taxa variável.

Quais as diferenças entre a TAN e a TAEG do crédito habitação?

As diferenças entre a TAN e a TAEG do crédito habitação é o cálculo dos juros com ou sem os encargos do crédito. A TAN é a taxa de juro que inclui apenas o que o banco cobra para emprestar o dinheiro, enquanto a TAEG é a taxa de juro com todas as comissões do crédito habitação e outros custos.

Para comparar crédito habitação use sempre a TAEG, porque esta é a taxa que reflete o custo total do empréstimo. A TAN não representa o custo real do empréstimo e, por isso, não deve ser usada para escolher um crédito habitação.

Onde posso ver os juros do crédito habitação?

Pode ver os juros do crédito habitação na FINE, que é o documento que o banco entrega quando faz a simulação de crédito habitação. A secção 4 da FINE chama-se “Taxa de Juro e outros custos” e indica como é composta a TAN e todas as taxas e comissões que integram a TAEG.

Os bancos podem mudar os juros do crédito habitação?

Não, os bancos não podem mudar os juros do crédito habitação. Os bancos apenas têm permissão para atualizar as taxas de juro do crédito habitação com base nas variações da Euribor.

Qual o impacto da taxa de juro no crédito habitação?

O impacto da taxa de juro no crédito habitação é que ela é a forma utilizada para calcular a prestação do empréstimo e o custo total do financiamento. Como tal, quanto mais baixa a TAEG do crédito habitação menor será o custo do empréstimo.

Os juros do crédito habitação vão baixar?

Os juros do crédito habitação estão a baixar, mas não existe forma de prever qual será a evolução das taxas de juro. Desde setembro de 2023 até março de 2024 as taxas de juro do crédito habitação desceram de 4,27% para 3,83% mas não é possível antecipar se eles vão continuar a descer ou se os juros do crédito habitação vão subir.

O que entra nos juros do crédito habitação?

Nos juros do crédito habitação entram os custos seguintes:

Custo que paga ao banco pelo dinheiro emprestado
Comissões do crédito habitação
Despesas de Contratação (Emolumentos, Impostos, etc)
Seguros do Crédito Habitação
Custo de manutenção da conta à ordem
Custos com operações de pagamento e utilização do crédito
Outras despesas

Na TAN apenas entra o custo que paga ao banco pelo dinheiro emprestado, enquanto a TAEG contempla todos os custos. Não entram nos juros do crédito habitação os custos notariais, as comissões de reembolso antecipado e custos por atrasos no pagamento do empréstimo.

As comissões entram nos juros do crédito habitação?

Sim, as comissões iniciais entram todas nos juros do crédito habitação. A TAEG do crédito habitação inclui as comissões de abertura, de estudo, de avaliação, de tramitação, de formalização e outras comissões que os bancos cobram para fazer o financiamento.

Os impostos entram na taxa de juro do crédito habitação?

Sim, existe um imposto que entra na taxa de juro do crédito habitação. Para o cálculo da TAEG do crédito habitação entra o imposto de selo do empréstimo e imposto de selo de todas as comissões e cobrado pela manutenção de conta e outros serviços bancários durante todo o empréstimo.

Os juros do crédito habitação entram no IRS?

Sim, os juros do crédito habitação entram no IRS para quem tem contratos de empréstimos da casa feitos até 2011. Os juros do crédito habitação dão uma dedução de 15% sobre o valor cobrado, com um limite máximo de 296€.

Para os empréstimos feitos depois de 2011 os juros do crédito habitação não entram no IRS.

Os produtos contratados para baixar o spread entram nos juros do crédito habitação?

Sim, os produtos contratados para baixar o spread entram nos juros do crédito habitação. A TAEG inclui o cálculo das comissões de manutenção de conta e outros custos de produtos contratados para baixar o spread.

Como é feito o cálculo dos juros do crédito habitação?

O cálculo dos juros do crédito habitação é feito de forma diferente para empréstimos com taxa fixa ou com taxa variável. Nos créditos habitação com taxa variável o cálculo da TAN do crédito habitação é o seguinte:

TAN = Indexante (Euribor) + Spread

Nos créditos habitação com taxa fixa o cálculo da TAN do crédito habitação é o seguinte:

Taxa definida pelo banco + Spread

Para calcular a TAEG de um crédito tem de somar ao dinheiro emprestado pelo banco o dinheiro cobrado pelos juros e todos os outros custos e comissões do crédito habitação.

Qual o impacto do spread na taxa de juro do crédito habitação?

O impacto do spread na taxa de juro do crédito habitação é que ela é essencial para definir a TAN e a TAEG e com a redução do spread com produtos contratados permite baixar as taxas de juro do crédito habitação e pagar menos pelo empréstimo.

A redução de 0,6% no spread do crédito habitação de 180.000€ a 30 anos, reduzindo a TAEG de 5,2% para 4,6%, permite poupar 22.000€ no empréstimo.

Qual o impacto da Euribor nos juros do crédito habitação?

O impacto da Euribor nos juros do crédito habitação com taxa variável é que ela é o principal influenciador das taxas que os bancos cobram e das prestações mensais. Quando a Euribor para crédito habitação sobe o empréstimo fica mais caro e quando ela desce o empréstimo fica mais barato.

O que é o indexante dos juros do crédito habitação?

O indexante dos juros do crédito habitação é a taxa Euribor. Como os juros do crédito ficam indexados ao valor desta taxa (ao contrário do spread, que é fixo), a Euribor é chamada de indexante para o crédito habitação.

Como escolher a taxa de juro do crédito habitação?

Para escolher a taxa de juro do crédito habitação compare todos os bancos no simulador de crédito habitação. Procure a TAEG mais baixa, entre créditos com taxa fixa, taxa mista ou taxa variável, para ter a prestação e a melhor taxa de juros para crédito habitação mais baratos e depois faça o pedido do empréstimo habitação para iniciar o processo para comprar casa.