Amortizar Crédito Habitação - Saiba que soluções estão disponíveis

Válter Correia

A amortização do crédito habitação, também conhecido como reembolso do crédito habitação, é o pagamento do empréstimo através das prestações. Este prazo de pagamento fica definido quando contrata o crédito imobiliário, com a escolha do prazo de pagamento do imóvel, e inclui nas prestações o pagamento do dinheiro que pediu ao banco em conjunto com os juros.

A amortização antecipada do crédito habitação é uma opção que está sempre disponível e significa o pagamento de parte ou de todo o valor da dívida. Ela pode ser feita em qualquer momento e no montante que desejar, produzindo efeitos na mensalidade seguinte.

A amortização antecipada é grátis em determinadas situações e, com as regras de apoio do governo, também é grátis para todos os créditos habitação com taxa variável e dívidas até um máximo de 300.000€. Para todos os outros empréstimos existe uma comissão de reembolso antecipado do crédito habitação, que é diferente no financiamento com taxas fixas ou variáveis.

A amortização do crédito habitação tem regras e prazos específicos e permite ter várias vantagens nos custos associados ao empréstimo da casa. Existem outras alternativas, como investimentos ou a transferência do crédito, duas opções que deve considerar antes de fazer a amortização do crédito habitação.

Como funciona a amortização do crédito habitação?

A amortização do crédito habitação funciona com um sistema gradual e sucessivo. Isto significa que no início do pagamento os bancos cobram mais juros e paga menos valor em dívida. Esta relação vai mudando quando avança o prazo e, no final do crédito habitação, está a amortizar mais dinheiro e a pagar menos juros.

Por exemplo, num crédito habitação de 200.000€ com prazo de 30 anos e taxa variável, com TAEG de 5,4% e prestação de 1046€, paga na primeira mensalidade 796€ de juros e amortiza 250€ do capital do empréstimo. Na última mensalidade paga 4€ de juros e amortiza 1042€ do capital do empréstimo.

O plano de amortização do crédito habitação está disponível para consultar na FINE, a Ficha de Informação Normalizada que o banco entrega quando faz o pedido do empréstimo para comprar a casa.

Há diferenças na amortização nos créditos com taxa fixa e com taxa variável?

Não, a amortização nos créditos com taxa fixa e com taxa variável é igual. Os dois usam o sistema de amortização francês, o que significa que começa sempre por pagar mais juros e reembolsar menos capital e termina a pagar menos juros e reembolsar mais capital.

Quanto se poupa com a amortização antecipada do crédito habitação?

Com a amortização antecipada poupa milhares de euros no crédito habitação. E quanto mais cedo fizer a amortização maior é a poupança, porque os juros do crédito são sempre calculados a partir do valor em dívida.

Num crédito com 30 anos e capital em dívida de 150.000€ se fizer a amortização antecipada de 15.000€ e reduzir o capital em dívida para 135.000€ vai poupar 79€ na prestação mensal e 23.700€ ao longo de todo o prazo de pagamento.

Num crédito de 100.000€ com 15 anos se amortizar 20.000€ a prestação desce de 714€ para 571€, o que significa uma poupança mensal de 143€. E, no final dos 20 anos, poupa 25740€.

O que é a amortização antecipada do crédito habitação?

A amortização antecipada do crédito habitação é o pagamento, total ou parcial, do valor que deve ao banco. A amortização é feita com o reembolso de todo o capital em dívida, e é acrescido de uma comissão de reembolso antecipado.

Que opções existem para o reembolso antecipado do crédito habitação?

Existem duas opções para o reembolso antecipado do crédito habitação, que são:

  • Reembolso Total - Pagamento de todo o valor em dívida, o que significa que o empréstimo deixa de existir;
  • Reembolso Parcial - Pagamento de parte do valor que deve ao banco, o que faz reduzir o valor da prestação mensal

Posso escolher entre alterar o prazo ou reduzir o valor em dívida?

Não pode escolher entre alterar o prazo ou reduzir o valor em dívida. Quando faz o reembolso parcial o impacto é sempre a redução da dívida. O número de prestações mensais continua igual, mas o valor da mensalidade é que passa a ser mais baixo.

Para alterar o prazo de pagamento tem de fazer a renegociação do crédito habitação, que é um processo mais complexo.

O que acontece à prestação depois da amortização parcial?

Depois de fazer a amortização parcial o banco faz um cálculo do novos valor em dívida e dos juros que são cobrados por esse dinheiro que ainda falta pagar. E, como fica a dever menos dinheiro, o resultado final é a redução do valor da prestação.

A descida na prestação é imediata com a amortização do crédito da casa?

A descida da prestação não é imediata com a amortização do crédito da casa. Ela demora 7 dias para produzir efeito e se entretanto estiver agendado o débito de uma prestação mensal, ela mantém-se com o mesmo valor que tinha antes.

Há valor mínimo para a amortização do crédito habitação?

Não existe valor mínimo para a amortização do crédito habitação. O valor é sempre definido por si, de acordo com a disponibilidade financeira que tem. Antes de definir o valor tenha sempre o cuidado de deixar algum dinheiro de parte para imprevistos ou despesas inesperadas.

Quando se pode fazer o reembolso antecipado do empréstimo da casa?

Pode fazer o reembolso antecipado do empréstimo da casa em qualquer momento. Não existem prazos definidos nem altura do ano para pedir o reembolso antecipado. A escolha da data para o reembolso é sempre sua.

O banco pode recusar o reembolso antecipado do crédito habitação?

O banco nunca pode recusar o reembolso antecipado do crédito habitação. Ele está obrigado a aceitar o pedido de amortização antecipada, seja para amortização parcial ou total do empréstimo da casa.

O reembolso antecipado do crédito habitação tem custos?

O reembolso antecipado crédito habitação é sempre grátis nas seguintes situações:

  • Desemprego de um dos titulares do crédito
  • Falecimento do primeiro ou do segundo titular de crédito habitação
  • Deslocalização por mudança do local de trabalho
  • O reembolso antecipado do crédito habitação também é grátis até ao final de 2024 para os créditos habitação com taxa variável e valor em dívida até 300.000€.

Com excepção das três primeiras situações indicadas, nos créditos habitação com taxa fixa e nos créditos com taxa variável e valor em dívida acima dos 300.000€ os bancos cobram sempre uma comissão de reembolso antecipado.

O que é pago na antecipação do reembolso do crédito habitação?

Na antecipação do reembolso do crédito habitação é sempre pago capital em dívida. Ao contrário do crédito pessoal, em que amortiza o valor em dívida e os juros do empréstimo, no crédito habitação apenas reduz o total de dinheiro que falta pagar do empréstimo.

A comissão da amortização do crédito é igual em todos os créditos habitação?

A comissão de amortização é diferente nos créditos habitação com taxa fixa e com taxa variável. Nos empréstimos com taxa fixa o custo do reembolso antecipado do empréstimo da casa é mais alto. O valor da comissão não muda no reembolso parcial e no reembolso total do crédito habitação.

Quanto custa a comissão de amortização antecipada no crédito habitação?

A comissão de amortização no crédito habitação nos empréstimos com taxa variável é de 0,5% do capital amortizado. Isto significa que paga 5€ por cada 1000€ amortizados. Por exemplo, se amortizar 25.000€, paga 125€ de comissão de reembolso antecipado.

A comissão de amortização no crédito habitação nos empréstimos com taxa fixa é de 2% do capital amortizado. Isto significa que paga 20€ por cada 1000€ amortizados. Se amortizar 25.000€, paga 500€ de comissão de reembolso antecipado.

Como se faz a amortização antecipada do crédito habitação?

Para fazer a amortização antecipada do crédito habitação tem de comunicar ao banco que quer pagar parte ou todo o valor em dívida do empréstimo. O prazo para informar é o seguinte:

  • 10 dias para amortização total
  • 10 dias para venda da casa, porque com a extinção do crédito habitação tem de fazer o distrate da hipoteca, que é exigido na escritura de venda.
  • 7 dias para reembolso parcial. O pagamento do valor acordado é debitado em conjunto com prestação mensal seguinte.

Pode ser incluído no IRS o pagamento antecipado do crédito habitação?

O reembolso antecipado do crédito habitação não pode ser incluído no IRS. No IRS apenas pode deduzir os juros do crédito habitação. Como a amortização é feita no capital em dívida, esse valor não pode ser incluído no IRS.

O que é preciso fazer depois do reembolso total do crédito habitação?

Depois de fazer o reembolso total do crédito habitação tem de fazer o distrate da hipoteca. O distrate custa 50€ e e feito numa Conservatória de Registo Predial, que exige a apresentação de um documento que o banco tem de fornecer gratuitamente.

Depois de pedir o distrate da hipoteca a Conservatória faz o cancelamento da hipoteca num prazo de 30 dias.

Quando compensa fazer a amortização antecipada do crédito habitação?

Compensa fazer a amortização antecipada do crédito habitação em duas situações:

  • Não está a pagar mais empréstimos aos bancos;
  • Apesar de ter empréstimos pessoais ou do automóvel, precisa de reduzir a sua taxa de esforço e, não tem capacidade para fazer o pagamento antecipado dos outros créditos. Nesta situação é melhor poupar na prestação do crédito habitação para baixar a taxa de esforço.

Quais as vantagens da amortização antecipada do crédito habitação?

As vantagens da amortização antecipada do crédito habitação são a poupança nas mensalidades e nos outros custos associados ao empréstimo. O reembolso antecipado do crédito habitação tem estas vantagens:

  • Baixa o valor da prestação mensal
  • Reduz o custo do seguros do crédito habitação do ramo Vida
  • Paga menos juros, o que significa poupar milhares de euros até ao final do prazo de pagamento do imóvel;
  • Reduz a taxa de esforço, porque com uma prestação mais baixa o seu rendimento mensal disponível aumenta e fica com menos encargos com os bancos

Há desvantagens na amortização antecipada?

Não existem desvantagens na amortização antecipada porque você está a reduzir o seu endividamento bancário e a aumentar o seu rendimento disponível.

Antes de fazer o reembolso antecipado tenha apenas o cuidado de manter algum dinheiro disponível para imprevistos ou despesas inesperadas.

É melhor amortizar o crédito habitação ou os créditos ao consumo?

É melhor amortizar na totalidade os créditos ao consumo porque têm taxas de juro mais altas. As taxas de juro dos créditos pessoais rondam os 12%, enquanto as taxas de juro do crédito habitação rondam os 5%.

Para amortizar parcialmente é melhor pagar o crédito habitação, porque ele tem taxas variáveis e o pagamento tem impacto imediato na prestação mensal. Como o crédito pessoal tem taxas fixas, a amortização parcial apenas reduz o prazo do crédito habitação mas o custo da mensalidade mantém-se igual e não há impacto na sua taxa de esforço.

Vale a pena pedir um crédito pessoal para amortizar o crédito habitação?

Não vale a pena pedir um crédito pessoal para amortizar o crédito habitação porque os créditos ao consumo têm taxas de juro mais altas.

Quais são as alternativas ao reembolso antecipado do crédito habitação?

As alternativas ao reembolso antecipado ao crédito habitação são duas:

  • Investir o dinheiro num PPR, um depósito bancário ou outra aplicação com taxas de juro elevadas;
  • Transferir o crédito habitação para outro banco que tem juros mais baixos. A transferência é grátis e os bancos não podem cobrar comissões. Com a transferência o dinheiro continua a estar disponível e, ao mesmo tempo, baixa a prestação do crédito habitação.

É melhor fazer a amortização do crédito habitação ou a transferência de banco?

É melhor fazer a amortização antecipada do crédito habitação e também a transferência de banco. Ou seja, fazer as duas coisas. Primeiro faça a amortização antecipada do empréstimo para reduzir o valor em dívida. E depois faça também a transferência do crédito habitação, que é grátis, para conseguir poupar ainda mais na prestação.

Para fazer a amortização tem sempre de escolher entre o reembolso parcial ou total e depois saber se no seu empréstimo existem comissões no crédito habitação para reembolso antecipado. Mesmo quando existem estes custos, há vantagens como a redução da prestação, pagar menos juros e baixar a taxa de esforço.

Quando fizer também a amortização parcial e a transferência de banco, é preciso seguir os passos para um novo pedido de crédito habitação. Ou seja, escolher entre taxas fixas e variáveis, analisar os juros de empréstimos da casa e encontrar o spread do crédito habitação mais baixo e verificar as comissões do crédito habitação. E, também, a juntar todos os documentos e a conseguir a aprovação do crédito habitação.

Quando faz a amortização total é tudo mais fácil. Isso termina o pagamento do crédito habitação, acaba com todas as prestações e reduz bastante a taxa de esforço de crédito habitação. E, quando está feito o pagamento da amortização do crédito habitação, só tem de fazer o distrate da hipoteca do crédito habitação.