Vai vender uma casa? Saiba como deve calcular e declarar as mais valias do imóvel

Como calcular as mais valias dos imóveis

Vendeu um imóvel? Então veja agora como calcular as mais valias da venda para declarar no IRS

O que são mais-valias?

Basicamente, as mais valias são o cálculo do lucro que teve com a venda de uma casa ou outro imóvel (por exemplo, uma garagem ou um terreno), como indica o Artigo 10º do Código do IRS. No entanto, esta não é uma simples conta de subtrair, em que ao valor da venda retira o valor que tinha antes pago pela compra desse bem. Ou seja, existem regras para obter os valores a considerar.

Como calcular as mais valias?

Se quer saber como obter o valor, precisa de seguir algumas regras. Mas, em primeiro lugar, deve saber qual a fórmula de cálculo:

No entanto, os valores relacionados com a compra são diversos, e devem ser todos somados. Para apurar todos os montantes relacionados com a compra precisa de somar:

Saiba o que significa cada uma destas parcelas:
  • Valor da Venda – Corresponde ao valor que serviu de base à liquidação do IMT. Habitualmente é o valor pelo qual vendeu, mas se ele for inferior ao valor patrimonial da casa, será este o montante considerado.
  • Valor da aquisição – preço que pagou na compra do imóvel
  • Coeficiente de desvalorização – Fator de atualização do preço da casa para valores atuais. Existe um fator diferente para cada ano, e os coeficientes de desvalorização podem ser encontrados nesta portaria do governo;
  • Encargos com a compra e venda – São todos os valores relacionados com a escritura, o IMT, gastos com a imobiliária, etc.
  • Encargos com a valorização do imóvel – Despesas que sirvam para aumentar o valor do imóvel nos últimos doze anos, como por exemplo a obtenção de um certificado energético ou obras de que resultem melhorias significativas da casa

Qual a taxa de imposto que paga?

Sobre o valor final obtido da conta anterior, que são as mais valias, terá depois de pagar imposto. Se não tiver direito a nenhum tipo de isenção, para o imposto é considerado 50% dos ganho obtidos com as mais valias.

Mas isto não significa que se ganhou 30.000€, terá de pagar 15.000€ de imposto. O que acontece é que os 15.000€ são acrescentados aos seus rendimentos de trabalho (salários que recebeu e outros rendimentos) para depois fazer o cálculo do IRS sobre todos os rendimentos obtidos.

Veja também: Como pagar o IMI em 2020

Quando se declara a venda e os lucros obtidos?

Sempre que vende um imóvel terá de declarar o seu valor à Autoridade Tributária. Isto acontece para que possam ser calculadas as mais-valias desse negócio, que depois pode dar origem ao pagamento de impostos sobre os lucros obtidos.

Por isso, deve declarar a venda no Anexo G da sua declaração de IRS entregue no ano seguinte. Por exemplo, se vender uma casa em 2019, terá de declarar essa transação ao entregar a declaração de IRS em 2020 (que foi em abril e maio deste ano).

Quem tem isenção das mais valias?

Muitos contribuintes não sofrem qualquer tributação das mais valias, já que o dinheiro obtido com a venda da casa é usado para comprar uma nova habitação. É o que se chama de reinvestimento do valor. Mas há outras excepções. Por isso, veja agora em que condições as mais valias ficam isentas de tributação:

  • Isenção de mais valias no reinvestimento para Habitação Própria Permanente (HPP). Nº5 do Artigo 10º do IRS – Se vendeu a casa onde vive (HPP) e utiliza esse valor para comprar uma nova casa onde morar, fica isento de pagar sobre as mais valias. Para isso tem de fazer o reinvestimento 24 meses antes ou até 36 meses depois de vender a casa.
    Além disso, se tiver outro imóvel e usar o valor da venda para fazer obras nessa casa que passará a ser a sua HPP, ou se comprar um lote para construir uma HPP, também tem direito à isenção.
  • Isenção específica para maiores de 65 anos – Quem tenha mais de 65 anos pode optar por reinvestir o dinheiro em investimentos seguros (por exemplo, um fundo de pensões).
  • Imóveis anteriores a 1989 – Se tiver uma casa adquirida antes de 1989, estão excluídas de tributação as mais-valias. Nesse caso, a venda deve ser declarada no Anexo G1 do IRS.
Veja também: Tudo o que precisa saber sobre o crédito habitação

Como funcionam as mais valias das heranças?

Na venda de imóveis pertencentes a heranças as mais valias apuradas correspondem, basicamente, à divisão do total do ganho pela quota de cada herdeiro. Por exemplo, imagine que ficou com 50% de um imóvel herdado. Se as mais valias da venda forem de 50.000€, será tributado sobre 25000€, sendo este valor adicionado aos restantes rendimentos para o apuramento da taxa aplicada sobre os rendimentos na declaração de IRS.

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