Quer arrendar casa? Saiba como tratar do contrato de arrendamento e também as regras para a rescisão

O contrato de arrendamento é o documento onde ficam definidos todos os direitos e obrigações do senhorio e do arrendatário, servindo para definir os termos do aluguer da casa. A Comparamais mostra-lhe agora todas as informações para o fazer corretamente, e também em que condições e com que prazos pode ser rescindido.

Com o aumento dos preços das casas, muitos portugueses optam por arrendar um imóvel em vez de avançar para a compra de casa. Por isso os contratos de arrendamento são um dos documentos mais importantes para o mercado imobiliário, já que ele define todas as condições que regem a relação entre o locador (senhorio) e o locatário (inquilino).

Com o passar dos anos têm existido alterações à lei, para responder a novos desafios colocados pelo mercado imobiliário. Para que saiba como se processam todos os termos do contrato de arrendamento, bem como as condições para rescindir o contrato, veja tudo o que precisa neste artigo.

Veja também: 8 Questões A Fazer Antes De Arrendar Casa

O que é o contrato de arrendamento?

Como o próprio nome indica, este é o documento que inclui todos os termos em que se processa o aluguer de um imóvel, seja para uso particular ou comercial. Além de identificar o proprietário e o inquilino, ele inclui o valor da renda, o prazo do aluguer e outras cláusulas que regem a relação entre as partes interessadas.

O que deve surgir escrito neste contrato?

Antigamente era possível fazer um contrato de arrendamento verbal. No entanto, a lei indica agora que todos estes contratos devem ser lavrados por escrito. Saiba agora quais as principais informações que constam de um contrato de arrendamento:

  • Dados pessoais das partes interessadas (senhorio e inquilino). Além disso, devem surgir informações relativas ao número de pessoas que pode habitar no imóvel e sua identificação. Por fim, se for exigido um fiador, que deve também ser identificado;
  • Identificação do imóvel e da sua localização. Além disso, caso o imóvel seja alugado com “recheio” (por exemplo, eletrodomésticos), essas informações devem ser introduzidas na caracterização do imóvel;
  • Renda, bem como a sua periodicidade e regime de atualização;
  • Data de celebração do contrato, que serve também como base para os prazos de renovação ou rescisão do contrato de arrendamento;
  • Prazo do contrato de arrendamento (caso não surja expresso, ele tem validade de 2 anos. Recentemente foi ainda definido que o prazo mínimo de aluguer deve ser de 1 ano);
  • Valor da caução, sempre que o senhorio exija esta salvaguarda;
  • Cláusulas adicionais. Podem surgir aqui, por exemplo, indicações relativas ao pagamento da administração, obras, renovação de equipamentos e outras necessidades, como o acesso para fiscalização;
  • Se existir partilha de áreas (tal como acontece no aluguer de quartos), a indicação das áreas de uso privado e uso comum do imóvel;

O contrato de arrendamento não precisa de ser registado no IRN (Instituto de Registos e Notariado). Se precisa de alugar uma casa, veja aqui a Minuta do Contrato de Arrendamento disponível no portal Uniplaces.

Que documentos são necessários para um contrato de arrendamento?

O senhorio precisa de apresentar os seguintes documentos, sempre que solicitados pelo inquilino:

  • Os seus documentos pessoais, para identificação no contrato
  • Caderneta Predial do Imóvel, também conhecida como Certidão de Teor;
  • Licença de Habitação;
  • Certificado Energético.

Por sua vez, o inquilino deve apresentar:

  • Os seus documentos de identificação pessoal;
  • Pode ser pedida a declaração de rendimentos ou, como alternativa, os últimos recibos de salário.
  • Além disso, no momento de assinatura do contrato de arrendamento o inquilino precisa de ter disponível o valor da caução (em dinheiro ou por garantia bancária), que normalmente corresponde ao valor de um ou dois meses de renda

Veja também: Como obter a Caderneta Predial do Imóvel

Como se faz o registo do contrato nas Finanças?

Todos os contratos de arrendamento devem ser registados junto da Autoridade Tributária através do Portal das Finanças. A única excepção são os contratos em que o senhorio tem mais de 65 anos e nunca passou um recibo de renda eletrónico. Para registar o contrato:

  1. Aceda ao Portal das Finanças e faça Login
  2. Em “Os Meus Serviços” escolha a Secção “Arrendamento” e “Contratos – Comunicar Início
  3. Indique as informações gerais do contrato, como o propósito / finalidade do arrendamento e quando ele começa e acaba;
  4. Identifique o imóvel. Neste quadro surgem identificados de forma automática todos os seus imóveis;
  5. Coloque os seus dados fiscais e os do inquilino. Caso o senhorio tenha contabilidade organizada ou rendimentos de rendas anuais superiores a 10000€ será sempre obrigatória a retenção na fonte;
  6. Coloque o valor das rendas, bem como outros valores obrigatórios que são suportados pelo inquilino. Por exemplo, se ele assumir o pagamento do condomínio, esse valor deve ser identificado aqui.
  7. Além de observações, pode indicar ainda o NIF de terceiro autorizado. Por exemplo, se o senhorio tiver um gestor de negócios responsável por passar as rendas.
Registo de um contrato de arrendamento nas finanças
Quando vai registar um contrato de arrendamento, em primeiro lugar deve indicar o imóvel e a finalidade deste contrato
Registo do senhorio e inquilino no contrato de arrendamento para as finanças
Em segundo lugar deve indicar os dados do Locador (Senhorio) e do Locatário (Inquilino)
Veja também: Como comprar casass em leilão
Indicar renda de um contrato nas Finanças
Por fim, deve dar a conhecer qual a renda do aluguer do imóvel e também se haverá outra entidade que possa ser responsável por passar os recibos e outras obrigações

Como posso rescindir um contrato de arrendamento?

Para que seja rescindido o contrato, bem como na oposição à sua renovação automática, qualquer das partes deve fazer um pré-aviso. Ele deve ser enviado por carta registada (preferencialmente com aviso de recepção para reconhecer em que data a outra parte é informada). Há regras específicas tanto para a rescisão como na oposição à renovação do contrato de arrendamento.

Existem, no entanto, prazos obrigatórios a cumprir para a rescisão do contrato de arrendamento.

Inquilino (termos definidos pelo Artigo 1098 do Código Civil)

Rescisão pelo inquilino

  • 60 dias, para contratos com duração inferior a um ano;
  • 120 dias, para durações superiores.
  • Além disso, pode ser pedida a resolução pela oposição do senhorio na realização de obras que comprometam a habitabilidade do imóvel (Artigo 1083)

Oposição à renovação automática pelo inquilino

  • Um terço do prazo já cumprido, para contratos inferiores a seis meses
  • 60 dias, para contratos entre seis meses e um ano desde o seu início;
  • 90 dias, para contratos entre um e seis anos desde o seu início;
  • 120 dias, para contratos com mais de seis anos desde o seu início
Veja também: Como funciona o arrendamento de curta duração
Senhorio

Rescisão do contrato

O senhorio pode exigir a rescisão do contrato em diversas situações, muitas das quais constam no Artigo 1083 do Código Civil:

  • Falta de pagamento, com mais de três meses em atraso; Além disso, se durante um período de doze meses se verificarem quatro incumprimentos com atrasos superiores a oito dias;
  • Necessidade do imóvel para habitação do próprio ou dos seus descendentes em primeiro grau (filhos);
  • Necessidade de realização de obras profundas ou para a demolição do imóvel.
  • Violação de regras de higiene, sossego ou utilização do mesmo para fins contrários à lei e aos bons costumes;
  • Por ceder parte ou a totalidade do imóvel (por exemplo, por subarrendamento) sem autorização do senhorio

Prazo para a Oposição à renovação automática pelo senhorio (Artigo 1097 do Código Civil)

  • Um terço do prazo já cumprido, para duração de contrato inferior a seis meses;
  • 60 dias, para contratos entre seis meses e um ano desde o seu início;
  • 120 dias, caso o contrato tenha começado entre um e seis anos;
  • 240 dias, para contratos com mais de seis anos desde o seu início

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