NRAU: Saiba as regras do novo regime de arrendamento urbano

O NRAU, Novo Regime de Arrendamento Urbano, veio trazer alterações importantes para quem alugou uma casa. Veja o que mudou nas regras do arrendamento e na atualização dos valores das rendas.

O NRAU, Novo Regime de Arrendamento Urbano é a legislação que rege alguns dos princípios do aluguer de casa. Criado em 2006 e com implementação mais efetiva a partir de 2012, o NRAU cruza-se com outras legislações, como é o caso do Código Civil e o Código do IRS.

O NRAU é também conhecido como a Lei das Rendas, já que um dos seus principais elementos é a atualização das rendas e dos contratos de arrendamento mais antigos às regras atuais.

Por isso ele foca-se nas rendas anteriores a 1990, que até à entrada em vigor do NRAU não podiam ser renegociados. Ele pretendeu resolver problemas como as rendas muito baixas, mas também o assédio ou despejo abusivo de inquilinos. No entanto, também reforçou a posição dos senhorios na falta de pagamento de rendas ou necessidade da casa para habitar.

Existem algumas regras principais no que se refere ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, que sofreu a última grande atualização em 2019. Incluem-se, por exemplo, os coeficientes para atualização de rendas, as regras para o despejo de inquilinos ou as reduções concedidas no pagamento do IRS pelos senhorios.

As principais medidas do NRAU

As principais medidas do NRAU estão relacionadas com o valor de atualização das rendas, o regime transitório de aplicação da nova Lei das Rendas, os incentivos para os inquilinos de optam por fazer arrendamento de longa duração, as regras para o despejo dos inquilinos e os apoios para o arrendamento acessível.

Coeficiente de atualização das rendas

O coeficiente para atualização das rendas indica quanto podem ser aumentadas as prestações mensais dos inquilinos, e sofreu um aumento de 1,0051, como indica o Aviso n.º 15225/2019. Ou seja, o coeficiente para atualização das rendas em 2020 indica que elas podem ser aumentadas em 0,51% em comparação ao ano anterior. Por isso, quem paga 500€ de renda pode ver o valor aumentado para os 502,55€.

Esta foi uma boa notícia que o NRAU ofereceu aos portugueses em 2020, já que no ano anterior tinha-se registado o maior aumento em seis anos, num total de 1,15%. Para saber como tem vindo a evoluir o coeficiente de atualização das rendas pode consultar o Portal da Habitação. Estas regras apenas se aplicam aos contratos de arrendamento anteriores a 1990.

O NRAU obriga a atualizar o valor das rendas?

Não existe qualquer obrigação de atualização das rendas, por isso a decisão fica sempre dependente do senhorio querer ou não aumentar o valor.

No entanto, o que o NRAU indica é que o aumento pode ser exigido pelo proprietário com o mínimo de um ano de contrato ou da sua renovação. Além disso, para esta atualização o senhorio deve informar o inquilino, com prazo de 30 dias e através de carta com aviso de recepção, o coeficiente de atualização e outros valores que tenham sido relevantes para o cálculo do novo valor.

Regime transitório vigora até 2020

Outra das alterações mais recentes (2017) foi a extensão para oito anos do prazo transitório das regras implementadas no NRAU em 2012. No entanto, para os arrendatários com mais de 65 anos ou grau de deficiência o prazo será de 10 anos, até 2022.

Estas regras aplicam-se aos inquilinos que rejeitaram a passagem para o novo regime, e cujos contratos sejam anteriores a 1990. Além disso, para evitar a passagem ao NRAU não podem ter um rendimento superior a 5 RMNA (Retribuições Mínimas Nacionais Anuais), o que significa menos de 42000€.

NRAU - Incentivos ao arrendamento de longa duração

O NRAU tem vindo, nos anos mais recentes, a privilegiar os contratos de arrendamento com maior duração, já que isso confere maior estabilidade aos arrendatários. Isso acontece, por exemplo, através de deduções específicos ao IRS pago anualmente pelos locadores (senhorios).

Segundo as regras dos incentivos fiscais para o arrendamento de longa duração, estas são as deduções aos 28% de IRS que seriam pagos:

Prazo de Arrendamento	Taxa Aplicada	Redução em cada renovação e limite mínimo
Menos de 2 anos	28%	Não aplicável
2 a 4 anos	26%	Menos 2% por cada renovação, até 14%
5 a 9 anos	23%	Menos 5% por cada renovação, até 14%
10 a 20 anos	14%	Não aplicável
Mais de 20 anos	10%	Não aplicável

O NRAU tornou mais fácil ao senhorio rescindir o contrato

Quando o senhorio necessite da casa para habitar, ou para um dos filhos viver, o NRAU veio tornar mais fácil a rescisão do contrato. Além disso, a compensação aos inquilinos por rescisão de contrato fica isenta de IRS.

Também caso o edifício precise de ser demolido ou de obras profundas pode o senhorio pode requerer o fim do arrendamento de forma mais simples, mesmo que os inquilinos tenham mais de 15 anos de arrendamento. E, tal como acontece no primeiro caso, fica isenta de IRS a indemnização. Mas existem excepções para os inquilinos idosos ou com grau de deficiência.

Balcão Nacional de Arrendamento

Foi também criado, em 2013, o Balcão Nacional de Arrendamento, que agilizou os processos de despejo, por exemplo quando os inquilinos não pagam as rendas. Permitindo tratar de todo o processo online, ele acelera o pedido de despejo quando não a saída dos residentes não é feita quando previsto. O Balcão Nacional de Arrendamento está disponível online.

Inquilinos também mais protegidos

Os inquilinos também passaram a beneficiar de maior proteção em determinadas situações com o NRAU. Isso acontece, por exemplo, quando efetuam obras na habitação. Nestas situações passa a ser aplicada a Injunção em Matéria de Arrendamento (Artigo 15º-T), que nas alíneas a) e b) do nº1 indica que o inquilino terá direito a compensação sempre que efetue obras que estariam a cargo do senhorio.

Além disso, no mesmo artigo, mas nas alíneas c) a e) estão indicadas as obrigações de obras do senhorio em caso de risco para a saúde e no impedimento de acesso. Nestas situações o incumprimento significa uma penalização diária de 50€, que pode ser subtraída ao valor da renda até que a situação seja resolvida pelo proprietário.

Para fazer valer estes direitos, e sempre que o montante em causa seja inferior a 15000€, o inquilino deve fazer o pedido de injunção (para o qual não precisa de ser representado por um advogado). Para saber como se efetua este processo, pode aceder ao Citius.

Segundo o NRAU, devia também ter sido criado o SIMA (Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento). No entanto, e apesar de legislado no Artigo 15º-U do NRAU, não foi ainda criado este serviço.

Proteção contra despejos de inquilinos idosos ou com grau de deficiência

Outra das regras impostas prende-se com a proteção dos inquilinos com mais de 65 anos ou que sejam portadores de grau de deficiência superior a 60%, que foi implementada com a Lei 30/2018. Há que referir que as regras se aplicam tanto aos idosos e portadores de deficiência como conjugues ou quem viva com eles.

Quem esteja nestas condições e tenha contrato há mais de 15 anos não pode ser despejado do imóvel, excepto se o senhorio necessitar da casa para habitação própria ou dos seus descendentes diretos.

Ou seja, suspende para estes inquilinos as regras para despejo do imóvel para contratos de duração indeterminada indicadas na alínea c) do Artigo 1101º do Código Civil (aviso prévio de dois anos). Também o despejo fica suspenso com motivo de obras ou demolição (alínea b).

Atualização das rendas para famílias de baixos rendimentos

Também no que se refere à atualização das rendas existem regras específicas. Segundo o Artigo 35º do NRAU, há um limite máximo para a atualização das rendas nos contratos que não passaram para o Novo Regime. Para evitar essa transposição é necessário comprovar que o agregado recebe menos de cinco RMNA (retribuição mínima nacional anual), que equivalia a 42000€ em 2019.

Nestas situações, durante 10 anos a atualização anual é feita com base no Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) dos inquilinos:

Até 10% quando o RABC é inferior a 500€ mensais;
Máximo de 13% para RABC inferior a 750€ mensais;
15% com um RABC inferior a 1000€ mensais;
Até 17% com RABC inferior a 1500€ mensais;
25% no máximo, nunca excedendo 1/15 do Valor Patrimonial do Imóvel

Após 10 anos, o senhorio pode pedir que o contrato seja enquadrado no NRAU.

Permissão ao aluguer mesmo com crédito à habitação

Outra das novidades no Novo Regime do Arrendamento Urbano foi facilitar a possibilidade de arrendar casa mesmo quando decorre um crédito à habitação sobre o imóvel. Ou seja, mesmo que o senhorio esteja a "pagar a casa ao banco" passou a ser-lhe possível arrendar esse imóvel a outra pessoa.

Apoios ao arrendamento acessível

Uma vez que os custos do arrendamento têm vindo a sofrer aumentos constantes, o NRAU procurou incentivar os senhorios a garantir rendas mais acessíveis. Para isso foram introduzidos benefícios fiscais nesta matéria.

Todos os senhorios que se disponibilizem a oferecer arrendamento acessível contam com isenção destes rendimentos no IRS, bem como no IRC para as empresas.

Existem três regras para que um arrendamento seja considerado acessível. Em primeiro lugar, o valor da renda deve ser inferior em pelo menos 20% aos valores de mercado que estão a ser praticados. Além disso, a prestação mensal não pode representar mais que 35% da taxa de esforço dos inquilinos. Além disso, o prazo do contrato deve ser superior a três anos ou, no caso dos estudantes, ter pelo menos 9 meses de duração.