Crédito Habitação - Compare empréstimos no simulador de crédito habitação

Atualizado em Abril de 2021

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Descubra agora todas as informações que precisa sobre o crédito habitação, os custos, comissões e prazos do empréstimo, como são calculados os juros e ainda de que forma pode fazer o reembolso do mesmo. Veja agora tudo o que precisa saber e descubra a melhor proposta com o simulador de crédito habitação da Comparamais.

Principais informações do crédito habitação

O que é um crédito habitação?

Trata-se de um empréstimo para comprar casa que pode ser obtido junto de diferentes bancos. Para isso o cliente escolhe o montante necessário e depois, consoante as taxas de juro, terá um custo associado ao empréstimo habitação. A soma do montante com as comissões e os juros do crédito habitação dá origem ao MTIC, o Montante Total Imputado ao Consumidor, que indica o custo total que terá de reembolsar ao banco.

Qual é o melhor crédito habitação?

Para conseguir o melhor crédito habitação deverá cumprir os requisitos específicos de cada entidade bancária. Mas eles diferem para cada banco e de acordo com o valor e prazo do empréstimo. Por isso, para conseguir o melhor crédito habitação deverá fazer a sua comparação de empréstimos. 

A Comparamais disponibiliza-lhe o nosso simulador de crédito habitação online, através do qual pode comparar grátis as taxas de juro, prestações mensais e outros custos em cada banco.

Em que situações posso pedir um empréstimo para comprar casa?

Embora seja conhecido principalmente para a compra de casas (tanto em prédios como para vivendas), há outras situações que podem ser motivo para pedir crédito habitação. É o caso da compra do imóvel para revenda (reinvestimento), da compra de um terreno para construção e ainda para obras de reabilitação e valorização do imóvel.

Além disso, a transferência de crédito significa também, na prática, que está a fazer um novo empréstimo habitação.

Posso pedir crédito habitação online?

Todo o processo de concessão e aprovação do empréstimo habitação pode ser feito online, fazendo a sua simulação e remetendo os documentos necessários para que ele seja concedido. Dessa forma, o único procedimento presencial exigido será a escritura do imóvel.

Que bancos têm empréstimo para habitação?

Em 2021 existem 14 bancos com soluções de crédito para casa em Portugal. São eles:

  • Abanca;
  • ActivoBank;
  • Banco Best;
  • EuroBic;
  • Banco CTT;
  • Bankinter;
  • BPI;
  • Caixa Geral de Depósitos;
  • Crédito Agrícola;
  • Millennium bcp;
  • Montepio;
  • Novo Banco;
  • Santander;
  • UCI – União de Créditos Imobiliários

Quanto posso pedir para um empréstimo habitação?

Os valores do empréstimo habitação dependem sempre da entidade. Por exemplo, no crédito habitação CTT pode pedir até 500.000€ e no crédito habitação Eurobic pode atingir os 1.500.000€. Mas para os imóveis Millennium pode pedir até 2 milhões de euros.

Qual o valor máximo do crédito habitação? Quanto dinheiro empresta um banco para comprar casa?

Existe uma relação entre o valor do imóvel e o máximo que o banco empresta. É o designado ratio LTV (Loan-to-Value), que significa a percentagem máxima do crédito para a garantia do imóvel (que é a sua avaliação ou o valor da compra). Por exemplo, um cliente que quer comprar uma casa avaliada em 100.000€ consegue um empréstimo de 90.000€ do banco. Isto significa que o LTV, ou máximo de financiamento, é de 90% do valor do imóvel.

Este ratio LTV permite também ao cliente perceber qual o valor da entrada da casa no crédito habitação. Na situação acima apresentada, seria preciso ter 10.000€ para somar aos 90.000€ do empréstimo e, dessa forma, ter todo o dinheiro necessário para comprar casa.

Qual o prazo máximo do crédito habitação?

Embora a maioria dos créditos para comprar casa sejam amortizados entre 30 e 40 anos, os prazos podem ser mais alargados. Por exemplo, o simulador de crédito habitação do Banco de Portugal vai até aos 720 meses, o equivalente a 60 anos de empréstimo.

Existe, além do prazo máximo, outra condicionante para o período de pagamento do crédito habitação. Os titulares do empréstimo não podem superar, na generalidade das entidades, os 75 anos de idade quando acabam de pagar o empréstimo.

Quais as modalidades de reembolso do crédito habitação?

Existem três opções para o pagamento do crédito para casa, que são:

  • Padrão – Com prestações constantes ao longo de todo o crédito
  • Período de Carência – Durante a fase inicial do crédito o cliente apenas precisa de amortizar os juros. Dessa forma, consegue alguma folga financeira nos primeiros anos, já que não começa a reembolsar o montante que pediu emprestado. Esta é uma situação habitual também, por exemplo, no crédito para formação.
  • Diferimento de capital – O cliente opta por pagar uma parte mais significativa do empréstimo com a última prestação. Por exemplo, pode fazer um crédito de 100.000€ a 30 anos, em que paga 80.000€ do empréstimo durante essas três décadas e os restantes 20.000€ no final do mesmo.

O que preciso para conseguir a aprovação do crédito habitação?

Quando analisam um pedido de crédito habitação, alguns dos principais fatores analisados pelo banco são:

  • Valor da entrada (quanto mais elevada for, reduzindo o custo total do empréstimo, mais fácil se torna a aprovação do pedido)
  • Histórico Bancário (com indicações de atrasos ou outros problemas de pagamento no seu historial da Central de Responsabilidades de Crédito
  • Rendimento e Estabilidade Profissional (com contrato efetivo)
  • Saldos das contas bancárias (deve evitar que as suas contas tenham saldos negativos quando vai pedir crédito)
  • Ter um segundo titular, com o empréstimo concedido a duas pessoas. Uma das vantagens é aumentar o rendimento dos requerentes de crédito, facilitando a sua concessão
  • Ter um fiador para o empréstimo, que assume as responsabilidades dos titulares na falta de pagamento
  • Idade dos requerentes do crédito

Quais os documentos necessários para crédito habitação?

Embora possam ser requisitados elementos específicos por alguns bancos, geralmente são exigidos os seguintes documentos no crédito habitação:

  • Cartão de Cidadão;
  • IRS e Nota de Liquidação da última declaração de rendimentos
  • 3 últimos recibos de vencimento
  • Declaração da entidade patronal a comprovar a situação laboral (já que normalmente só pode pedir dinheiro para comprar casa quem tenha contrato de efetivo)
  • Comprovativos de outros rendimentos que sejam pagos (por exemplo, pensões)
  • Plantas de localização e do Imóvel

Deverá, além disso, apresentar os seguintes documentos do imóvel:

O que é o crédito bonificado?

O crédito bonificado é um crédito concedido exclusivamente a pessoas com grau de deficiência superior a 60% comprovado pelo atestado multiusos. Ele destina-se à compra de casa, mas também pode ser utilizado para beneficiação de uma habitação própria permanente ou construção de uma nova habitação.

Embora muitas vezes seja confundido com o crédito bonificado, o que existe para a maioria dos clientes é um crédito com spread contratado ou crédito com condições especiais para vendas associadas. Isto significa que os clientes vão ter uma taxa de juro mais baixa (através da redução do spread) pela contratação de produtos associados ao crédito habitação como a abertura de conta bancária na instituição, a domiciliação do ordenado ou fazer um PPR.

Posso mudar o crédito habitação para outro banco?

Sempre que encontre taxas de juro mais reduzidas pode fazer a mudança do crédito. Basicamente, o que acontece é que faz um novo crédito habitação, com o montante obtido nesse empréstimo a ser usado para liquidar o seu primeiro financiamento.

Deve, no entanto, ter em consideração uma situação antes de fazer a mudança de banco. Para amortizar na totalidade o seu primeiro empréstimo terá um custo associado ao pagamento antecipado, que será de 0,5% do montante no crédito com taxa variável e de 2% se optou por uma taxa fixa. 

Isto significa, num crédito com taxa variável em que ainda falte pagar 50.000€, que a comissão de amortização antecipada será de 250€. Mas se tem uma taxa fixa, o montante sobre para os 1000€. Além disso, o banco pode exigir o pagamento de despesas que tenha tido para a concessão de crédito.

Como tal, deve analisar se a poupança mensal na prestações compensa o custo da amortização antecipada do seu empréstimo da casa.

Simulação do crédito habitação

Como funciona o simulador de crédito habitação?

O simulador de crédito habitação permite comparar os empréstimos para compra da casa de diversos bancos. Dessa forma poderá ficar a saber que taxas são oferecidas por cada entidade, as condições, montantes e prazos para concessão de crédito e quais as comissões e outras despesas associadas. Dessa forma, poderá saber qual será o valor final da sua prestação mensal do financiamento.

Que informações preciso conceder na simulação de crédito habitação?

  • Para saber que condições oferece cada banco, terá de fornecer alguns dados. Incluem-se aqui: Informações pessoais (como rendimentos, titulares do empréstimo e sua idade)
  • Avaliação do imóvel
  • Montante e prazo pretendidos para o crédito

Com estes dados, a simulador de crédito habitação da Comparamais analisa as taxas de juro do crédito habitação em cada banco, para que possa depois comparar as propostas disponíveis.

Porque devo usar um simulador de crédito habitação?

Com o simulador de crédito habitação Comparamais pode ficar a saber as informações principais de crédito habitação de cada banco. Ou seja, em vez de estar a fazera colocar as mesmas informações no simulador de crédito CGD, no simulador de crédito Santander, no simulador de crédito Millennium, no simulador de crédito habitação CTT e de outros bancos, pode conhecer imediatamente todas as propostas dos bancos com uma única simulação.

Assim, poderá optar por fazer crédito habitação online ou, se preferir, escolher o banco com as taxas de juro mais baixas. 

A simulação é grátis?

Não terá qualquer custo por fazer a sua simulação de crédito habitação com a Comparamais. Irá receber no seu email os dados com a comparação das propostas. Depois, caso deseje fazer o seu crédito habitação online, a nossa equipa poderá ajudar ao longo do processo de concessão, acompanhando-o nos vários passos até conseguir a aprovação. 

A sua simulação de crédito habitação é totalmente grátis na Comparamais. A nossa remuneração apenas será obtida caso deseje efetuar o empréstimo habitação online junto de um dos bancos que são nossos parceiros.Mas esta intermediação não acarreta qualquer custo para o cliente, que conta com as mesmas condições obtidas diretamente junto destas entidades.

Os juros no crédito habitação

Quais as taxas de juro do crédito habitação?

O juro pagos são a junção de dois valores: a taxa Euribor e o Spread. Desta junção chega-se ao valor da TAN (Taxa Anual Nominal), que é basicamente o valor dos juros pagos anualmente pelo dinheiro que pediu emprestado.

Existe, além disso, a TAEG, que inclui os valores dos juros da TAN com os custos relacionados com comissões e outros encargos relativos ao crédito. 

Por fim, os bancos são também obrigados a indicar o MTIC – Montante Total Pago ao Consumidor. Este é um valor bruto, ao invés de uma taxa, que lhe revela o valor total que terá de pagar ao banco durante a duração do contrato de crédito habitação.

O que são taxas fixas e variáveis?

Quando fazem um empréstimo para compra de casa, os clientes podem optar por ter uma taxa constante, sempre com os mesmos valores ao longo de todo o crédito, mas também podem escolher uma taxa fixa. Neste caso a taxa de juro é constantemente alterada ao longo do tempo, o que terá impacto na prestação mensal. Veja como escolher entre taxas fixas e variáveis.

Caso consiga uma taxa de juro fixa muito baixa, esta pode ser a melhor opção. No entanto, caso os juros baixem mais, não tira partido dessas alterações. Como tal, e levando em conta os valores negativos da Euribor nos últimos anos, um crédito com taxa variável pode ser mais vantajoso.

Existe, ainda o crédito com taxa mista. Neste caso irá ter uma taxa fixa no início do empréstimo (habitualmente com valores mais baixos) e depois passa a ter uma taxa variável ao longo do resto do período de pagamento.

Como são calculados os juros do crédito para habitação?

Existem dois elementos que são somados para se apurar a taxa de juro do crédito habitacional. Falamos da Euribor, uma taxa europeia, em conjunto com o spread, que é a margem de lucro dos bancos. Ao juntar estes dois valores é apurada a TAN, que é a taxa efetiva de juro que terá de pagar pelo empréstimo habitação com taxa variável.

O que é a Euribor e qual a sua influência?

A Euribor (European Interbank Offered Rate) é uma taxa de juro obtida a partir das taxas médias dos empréstimos interbancários dos países da Zona Euro. Para os clientes finais que vão pedir crédito, ela tem influência porque poderá aumentar ou, com uma taxa Euribor negativa, baixar o custo total do empréstimo com taxa variável.

A Euribor no crédito habitação pode ser calculada a cada 3, 6 ou 12 meses. Cada vez que ela é alterada também acontece o mesmo com o seu crédito, já que a parte variável da sua taxa de juro é precisamente obtida pelas flutuações da Euribor para o período de atualização contratado.

O que é o spread do crédito habitação?

O spread é a margem de lucro do banco. Ou seja, o valor (num juro sobre o montante total do crédito) com que o banco será ressarcido por ter emprestado o dinheiro.

Como posso baixar o spread?

Todos os bancos oferecem uma redução do spread com a contratação de diversos produtos bancários associados ao empréstimo. Os mais habituais, por vezes até obrigatórios para a concessão de crédito, são:

  • Abertura de conta no banco
  • Domiciliação do ordenado
  • Contratação dos seguros indicados pela entidade bancária
  • Subscrição de cartões de crédito ou débito
  • Subscrição de um PPR ou de outros produtos de investimento ou poupança do banco

O banco pode alterar o spread do crédito habitação?

A mudança do spread e, por consequência, da taxa de juro, deve ser feita através de um acordo entre as duas partes, o cliente e o banco. Mas podem existir situações especiais que permitam ao banco alterar o seu spread. No entanto, está proíbida a alteração unilateral do spread pelo banco nas seguintes situações:

  • O proprietário decide arrendar a casa
  • Mudança do agregado familiar para mais de 50km do local de residência
  • Renegociação do crédito por morte, divórcio ou separação

Isto significa, por exemplo, que num crédito habitação efetuado por um casal, caso exista uma separação e a casa fique apenas para um deles, a renegociação do crédito para apenas um titular não pode dar origem a uma alteração do spread. 

O que é a TAN e a TAEG? E o MTIC?

A TAN é o valor anual das taxas de juro para o crédito. No caso do crédito habitação ela é obtida pela soma do spread e da Euribor. Por exemplo, se tiver um spread de 2% e uma taxa euribor de -0,5%, isso significa que a sua TAN será de 1,5%.

A TAEG, além disso, contempla ainda nos juros dos créditos os montantes referentes a outros encargos, como comissões ou despesas iniciais. 

A MTIC é a sigla que indica o Montante Total Imputado ao Consumidor. Ou seja, todo o valor que vai ter de pagar pelo seu crédito. Por exemplo, se pedir 100.000€ e tiver um MTIC de 130.000€, isso significa que terá de pagar pelo seu empréstimo (com todas as taxas de juro e despesas associadas) será de 30.000€.

Se quiser saber mais sobre a TAN, TAEG e MTIC, consulte este artigo.

Seguros, Comissões e outras despesas

Que comissões existem no crédito habitação?

As comissões do empréstimo dividem-se em dois grandes grupos. Surgem, em primeiro lugar, as despesas relacionadas com a contratação do crédito, que normalmente são uma despesa única.

Depois surgem as comissões mensais, normalmente associadas aos produtos bancários adquiridos em conjunto com o crédito (por exemplo, manutenção de conta ou anuidades de cartões de débito ou crédito) que são pagas ao longo de todo o empréstimo.

Quais as comissões iniciais do crédito habitação?

Normalmente, os bancos cobram um conjunto de serviços para a atribuição do empréstimo. As comissões na formalização do crédito habitação são:

  • Estudo/Dossier/Abertura do Processo: Este valor é sempre cobrado, mesmo que não seja concedido o crédito, e paga os serviços do banco para analisar o processo do crédito habitação;
  • Avaliação do Imóvel: É o custo para o banco fazer a avaliação do imóvel, que servirá depois de base para o valor máximo do empréstimo habitação, os seguros da casa e outras áreas;
  • Contratação / Formalização do Empréstimo: É o valor pago pelos custos da celebração do contrato de empréstimo habitação (normalmente em simultâneo com a compra da casa). Como tal, apenas é paga quando o crédito é aprovado

Que outras comissões existem?

Existem depois os custos mensais e anuais fixos relacionados com o financiamento. Em primeiro lugar, com a comissão de processamento da prestação, relativa ao pagamento mensal do crédito. Mas este valor apenas existe para créditos já em andamento, uma vez que foi decretado em janeiro de 2021 o fim desta comissão para os novos contratos de crédito habitação.

Além disso, para ter um spread contratado, ou crédito com condições especiais, pode ter custos associados a outros produtos bancários que contrata. É o caso dos seguros, dos cartões de crédito ou de débito, a comissão de manutenção de conta e outras mensalidades ou anuidades associadas ao seu crédito. 

Há ainda a ter em conta os custos relacionados com os juros de mora e a comissão de recuperação de valores em dívida, caso existam atrasos no pagamento das prestações do empréstimo habitação.

Quais os seguros obrigatórios no crédito habitação?

Os seguros do crédito habitação são, normalmente, o seguro de vida (por morte ou invalidez) e o seguro multirriscos. Apenas o primeiro é obrigatório, mas a maioria dos bancos exige também que os clientes efetuem o seguro para conseguir a aprovação do crédito habitação. As coberturas de cada um destes seguros da casa são:

  • Seguro Multirriscos: Protecção contra incêndios, inundações, outros fenómenos naturais e contra outros danos na habitação. Se optar por um seguro multirriscos com recheio garante também a proteção dos bens que tem dentro da habitação como, por exemplo, eletrodomésticos e móveis.
  • Seguro Vida: Podendo optar por um seguro de invalidez total e permanente (acima de 55% de grau de deficiência) ou absoluta e definitiva, a sua cobertura permite o pagamento do remanescente do empréstimo em caso de morte ou invalidez permanente dos titulares. Ou seja, a apólice de seguro multirriscos-habitação líquida o valor em falta do crédito habitação.

Tenho de contratar os seguros indicados pelo banco?

Como refere o Banco de Portugal, o cliente pode sempre optar por outros seguros com um nível de garantia equivalente. Mas para ter um spread mais baixo, e ficar com um crédito habitação mais barato, tem de contratar os seguros vida e multirriscos que o banco indica. 

Quais os impostos do crédito habitação?

A concessão de crédito e o pagamento das prestações tem sempre uma taxa de imposto de selo. Além disso, quando faz a compra fica com a obrigação de liquidar o IMT. Se for uma habitação própria permanente tem isenção de IMI durante três anos, mas se for noutra situação tem também de pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis.

Outras questões na compra da casa

O que é a FINE?

A Ficha de Informação Normativa apresenta-lhe todas as informações do crédito, e, no financiamento das casas, também o plano de pagamentos do empréstimo. Esta é, aliás, uma das diferenças entre a FIN do crédito pessoal e cartão de crédito e a FINE do crédito habitação.

Este é um dos documentos mais importantes para si, e por isso é obrigatório que os bancos o disponibilizem com a simulação. Ele apresenta:

  • Os dados do banco;
  • Os montantes, prazos, taxas de juro e outras características do financiamento;
  • Os custos do empréstimo com as comissões iniciais, seguros, impostos e outras despesas
  • O plano de pagamento do empréstimo, com a indicação das prestações e valor remanescente em dívida,, dos pagamentos de seguros e outras despesas

A FINE vincula o banco às condições apresentadas durante o período de um mês, mas não significam que o seu pedido será aprovado.

O que é a taxa de esforço e qual o seu impacto?

A taxa de esforço indica a percentagem do seu rendimento mensal que está dedicada ao pagamento de créditos e outros encargos financeiros. Por exemplo, se ganha 1000€ e paga de prestações do crédito 250€ mensais, isso significa uma taxa de esforço de 25%.

Na aprovação do crédito habitação é tida em conta a sua taxa de esforço, que não deverá superar os 33% do seu rendimento mensal disponível. Dessa forma fica garantido que, após pagar as suas mensalidades, continua a ter orçamento disponível para fazer face às restantes despesas mensais, como as faturas de eletricidade e de água e para a alimentação.

Como funciona a hipoteca da casa no crédito habitação?

A hipoteca significa que o banco tem direito a assumir a posse da casa se o cliente deixar de pagar o seu crédito habitação. Ou seja, é um direito que transfere a posse da casa para o banco quando o cliente não paga e o seu fiador não assume as suas despesas.

Para que serve o fiador do empréstimo? E posso mudar de fiador?

O fiador é uma pessoa que fica responsável por assumir os encargos de crédito quando o titular não faz o pagamento das prestações. Ou seja, ele é chamado a assumir a responsabilidade de pagamento do crédito se ele não estiver a ser pago.

A escolha de um fiador é também alvo de análise na concessão de crédito, já que o banco deve garantir que esta pessoa pode assumir as responsabilidades do titular do empréstimo em caso de falhas deste. 

A mudança de fiador pode ser feita em qualquer momento, mas exige sempre o acordo do banco para ser efetuada.

O Banco tem de estar presente na escritura do imóvel?

Quando faz a escritura de compra do imóvel, se tiver um crédito habitação faz também o Contrato da Hipoteca, o documento complementar que indica como é feito o pagamento com o recurso ao crédito habitação. Apenas depois o banco disponibiliza o montante para a compra da casa.

Por isso, na escritura do imóvel com empréstimo habitação têm de estar sempre presentes os compradores, os vendedores, o notário e o representante do banco que fica com a hipoteca.

O que devo tratar depois da escritura do imóvel?

Depois da assinatura da compra da casa e de ter a casa em seu nome, a primeira coisa a fazer (sendo uma habitação própria permanente) é mudar a sua morada no cartão de cidadão e restantes documentos e serviços do estado e nos bancos. Recorde-se que para que seja automaticamente atribuída a isenção do IMI tem, em primeiro lugar, de mudar a sua morada para a nova habitação.

O crédito habitação é um empréstimo concedido para a compra de imóveis, que tanto pode ser usado para comprar uma casa nova como uma residência em segunda mão ou um crédito para compra de terreno e construção.

Para simular o crédito habitação terá de indicar as seguintes informações:

– Dados Pessoais como o número de titulares e a sua idade. Numa segunda fase são necessários os dados sobre os salários e situação laboral (devem ser efetivos);

– Informações da casa como se ela se destina a habitação própria permanente (primeira casa) ou para outro fim e qual o valor do imóvel;

– Opções do crédito optando pelo montante do empréstimo (normalmente apenas é garantido financiamento para 90% do valor do imóvel) e o prazo de pagamento

Com estas informações o simulador pode comparar o crédito habitação Caixa, o crédito habitação BPI, o crédito habitação Millennium, o crédito habitação CTT e de outros bancos. Após a simulação do empréstimo habitação fica a saber as principais condições da proposta de cada banco, com as taxas de juro, o custo total do empréstimo e qual a prestação mensal do empréstimo da casa.

Os prazos do crédito para comprar casa não excedem, habitualmente, os 40 anos. No entanto, eles podem ser mais extensos, especialmente para pessoas mais jovens. Isto acontece também porque normalmente os bancos colocam os 75 anos como a idade máxima para os titulares do crédito terminarem de fazer o seu pagamento.

Relativamente ao valor do crédito, ele depende sempre de cada entidade bancária. Mas, por exemplo, com o Millennium BCP pode simular um empréstimo para comprar casa com valores até 2 milhões de euros.

O crédito para comprar casa pode ser usado com diferentes propósitos: São eles:

  • Compra de uma nova habitação (tanto para casas novas como em segunda mão);
  • Aquisição com obras;
  • Compra de terreno para construção e edificação do imóvel;
  • Mudança do crédito habitação de um banco para outro (transferência do crédito habitação)
  • Compra de casas para revenda (reinvestimento)

 

A escolha do melhor crédito habitação depende de um conjunto de factores. Em primeiro lugar, do seu perfil de cliente, que é alvo de análise do próprio banco. Além disso, também as taxas de juro e spread praticados por cada banco dão origem a diferentes propostas de crédito. E, por fim, tem influência a adesão a produtos bancários associados ao financiamento (domiciliação de ordenado, cartões de crédito, PPR, seguros, etc).

Como tal, para saber qual a melhor opção deve fazer uma simulação de crédito habitação para encontrar a proposta mais vantajosa para o seu caso particular.

Durante muitos anos conseguir crédito com uma taxa fixa baixa era uma excelente solução, já que isso garantia uma prestação sempre constante e baixa ao longo de todo o empréstimo.

No entanto, como a Euribor negativa a influenciar as taxas do crédito com taxa variável, em que o valor da prestação se altera consoante as flutuações desta taxa de juro europeia, as taxas variáveis tornaram-se mais apelativas nos últimos anos.

Para pedir dinheiro para comprar casa deve, antes, simular todos os bancos para encontrar a melhor solução. Depois precisa de enviar os documentos exigidos pelo banco para a análise do seu processo. Normalmente são necessários:

  • Cartão de Cidadão;
  • IRS e Nota de Liquidação da última declaração de rendimentos;
  • 3 recibos de vencimento mais recentes e declaração da entidade patronal a comprovar a situação laboral;
  • Comprovativos de outros rendimentos que sejam pagos (por exemplo, pensões);
  • Plantas de localização e do Imóvel
  • Contrato Promessa de Compra e Venda
  • Certidão de Registo Predial (Certidão Permanente de Registo)

Depois de ter toda esta documentação o banco analisa o seu pedido e, caso cumpra os requisitos (tenha atenção, por exemplo, à sua taxa de esforço do crédito) e não tenha qualquer incidente no seu histórico de cliente bancário, o pedido será aprovado.

Com a aprovação do crédito habitação ficará marcada a escritura, momento em que o banco faz a hipoteca do imóvel e dá a ordem de transferência do dinheiro para o vendedor da casa.

Se pretende saber qual o melhor banco para crédito habitação deve, em primeiro lugar, adaptar o montante e o prazo de pagamento para encontrar uma prestação que seja confortável para o seu orçamento mensal. Depois deve também ter em consideração estes dois elementos da proposta:

  • TAEG – Embora a TAN lhe indique o valor nominal da sua taxa de juro, pela soma da Euribor e do Spread, é na TAEG que encontra o custo anual dos juros com todos os encargos associados;
  • MTIC – É o custo total do seu empréstimo, para que saiba qual o montante que pagará ao banco para além do dinheiro que lhe foi emprestado. Assim pode saber qual é, efetivamente, o custo total do crédito habitação.

Para poder comparar todos os bancos e saber qual o melhor crédito habitação em Portugal apenas precisa de inserir os seus dados  no simulador de crédito habitação, que lhe compara todas as propostas e diz qual a mais vantajosa para si.

Para que o seu crédito seja aprovado existem alguns fatores. Os mais importantes são:

  • Avaliação do imóvel (que serve de base para o montante máximo do financiamento);
  • Rendimento e situação profissional dos titulares;
  • Histórico Bancário do cliente (não deve ter contas em negativo, incidentes no seu histórico do Banco de Portugal);
  • Taxa de esforço, já que os encargos com créditos não devem superar os 33% do rendimento mensal disponível. Ou seja, se ganha 1000€ não deve gastar mais de 333€ mensalmente para pagar créditos;
  • Existência de um fiador que assumir as responsabilidades em caso de falha de pagamento dos titulares;

Hoje em dia é muito difícil obter financiamento a 100% para comprar casa. A exceção, claro, é se quiser comprar uma casa por um valor consideravelmente abaixo da avaliação do imóvel.

Normalmente não consegue ter financiamento a 100%, com os bancos a trabalharem com margens entre 80% e 90% do valor do imóvel. O remanescente será o valor da entrada que tem de disponibilizar para a compra da casa.

A transferência do crédito habitação significa, basicamente, fazer um novo pedido de crédito habitação com o qual amortiza o valor em dívida do primeiro empréstimo. Para isso deverá, em primeiro lugar, simular o crédito habitação de forma a encontrar o melhor empréstimo.

Depois deverá obter a aprovação e informar o banco onde ainda tem o empréstimo que pretende fazer o reembolso antecipado do empréstimo (estes procedimentos podem ser feitos com o auxílio da nova entidade) e a transferência da hipoteca para a nova entidade. Dessa forma, quando tem o novo crédito aprovado pode fazer a sua mudança de crédito de forma simples e rápida.

O cliente pode, em qualquer momento do crédito e mediante aviso prévio para a entidade bancária, fazer o pagamento antecipado do empréstimo da casa.

Após informar o banco, ele calcula qual a comissão de reembolso antecipado (que não pode superar 0,5% no crédito com taxa fixa e 2% com taxa variável) e indica-lhe qual a melhor solução para pagar todo este valor. Poderá, por exemplo, optar pelo débito direto deste valor, uma transferência de outra conta ou o pagamento com uma referência.

Podem, adicionalmente, ser cobrados valores relativos a despesas assumidas pelo banco no momento da concessão do crédito.

A hipoteca é um direito que confere ao banco prioridade sobre o imóvel caso o cliente deixe de pagar o empréstimo. Ela funciona como uma salvaguarda da entidade para que, se o empréstimo não for pago, a própria casa sirva como pagamento do mesmo.

Caso exista uma partilha da casa por motivo de divórcio, ficando o imóvel para apenas um dos membros do anterior casal, pode ser feita uma renegociação do crédito sem que o banco tenha direito a alterar o spread. Ou seja, passa a existir um empréstimo para apenas um dos titulares, que deverá assim assumir sozinho o pagamento do valor em falta do crédito.

O crédito bonificado é um crédito para pessoas com deficiência, que permite obter taxas de juro mais baixas. Ele destina-se à compra de uma nova casa para viver, mas também para melhoramentos ou reconstrução da habitação própria permanente. Os pedidos de crédito para pessoas com deficiência apenas garantem condições mais vantajosas para quem tenha comprovado um grau de incapacidade superior a 60%.

Existem quatro taxas a que deve prestar atenção do crédito habitação. Em primeiro lugar a Euribor, taxa que rege os empréstimos interbancários europeus e vai influenciar o valor do crédito habitação em Portugal, em conjunto com o spread. O spread é a margem de lucro do banco.

Pela soma do spread e da Euribor chega à TAN, que é o valor dos juros que paga pelo dinheiro emprestado.

Mas há ainda outros encargos relacionados com o crédito, como seguros e comissões. Ao juntar estes valores aos seus custos, chega à TAEG, que é a taxa de juro “real” do seu crédito, com todos os encargos já incluídos.

O MTIC significa “Montante Total Imputado ao Consumidor” e diz-lhe quanto vai pagar ao todo no final do crédito. Por isso, é um dos valores a ler com mais atenção na simulação de crédito, porque diz-lhe qual o custo total que terá se fizer o empréstimo em cada banco.

Existem dois seguros que os bancos exigem normalmente:

  • Seguro Vida – cobre o valor em falta do crédito em caso de morte ou deficiência permanente adquirida pelos titulares do crédito:
  • Seguro Multirriscos – Cobre a casa contra incêndios, inundações e outros fenómenos naturais e situações que coloquem em risco a segurança ou integridade do imóvel. Pode incluir também a cobertura do recheio da casa.

O cliente pode escolher, como refere o Banco de Portugal, seguros com nível de garantia (coberturas) equivalentes. Como tal, não é obrigado a escolher os seguros indicados pelo banco.

No entanto, a maior parte das entidades que concedem crédito habitação garantem uma taxa de juro com condições especiais se contratar estes e outros produtos associados ao empréstimo. Por isso, a melhor opção passa, normalmente, por contratar os seguros sugeridos.

Normalmente as comissões do crédito para comprar casa dividem-se em dois grandes grupos:

– Comissões Iniciais: Inclui as despesas de dossier, estudo, abertura do processo, avaliação do imóvel e de contratação /formalização. Os nomes diferem consoante os bancos.

– Comissões correntes: Incluem-se aqui os pagamentos mensais ou anuais associados ao crédito, como por exemplo os seguros. Além disso, pode englobar comissões de processamento de prestação (entretanto proibidas para novos créditos habitação em 2021), despesas por recuperação de valores em falta, juros de mora e outros encargos.

Há ainda que referir outros custos nestes empréstimos para habitação, como os custos associados à escritura, o impostos de selo e o IMT. Deve ainda considerar os valores relativos a outros encargos relativos a produtos associados, como cartões de crédito que possa ter de contratar para baixar o seu spread.

Se recebeu a aprovação do crédito habitação, isso significa que vai poder fazer o empréstimo. Por isso, deve formalizar o mesmo e marcar a escritura do imóvel. Nesse dia o banco irá marcar presença, fazendo em simultâneo o contrato de hipoteca da casa e concedendo a ordem de transferência do valor combinado para o vendedor do imóvel.

Após comprar a casa lembra-se que deve mudar a morada para este novo local. Por exemplo, esse é o primeiro passo para que lhe seja atribuída a isenção do IMI durante os três primeiros anos após a compra.

A moratória do crédito habitação significa a suspensão do pagamento do empréstimo durante a pandemia, estendendo-se o seu prazo de amortização por igual período de tempo. Ou seja, se o crédito ficar suspenso seis meses, terá também mais meio ano adicionado ao prazo de pagamento.

A moratória dos empréstimos para casa pode ser com:

Reembolso de capital suspenso, em que continua a pagar juros e, ao retomar a normalidade, mantém inalterado o valor da prestação;

Suspensão Total do Pagamento em que não paga o valor do empréstimo nem os juros. Depois, quando retoma os pagamentos, a sua prestação terá um ligeiro aumento relativo aos valores dos juros em falta, que são somados ao capital em dívida.

Após terem sido criadas em 2020 para combater a Covid-19, as moratórias foram alargadas em 2021. Por isso, veja aqui todas as informações que precisa sobre a moratória aos créditos.