Investidora secreta: “O investimento imobiliário não exige uma formação académica formal”

28 Janeiro, 2020 Por Adriana Pereira

Formação para o investimento imobiliário

A nossa investidora imobiliária secreta trabalhava na indústria farmacêutica, mas viu no imobiliário o seu futuro. Já conta com quatro casas em Lisboa, todas elas alugadas até ao momento.

Segundo a investidora secreta, para se investir em imobiliário não é necessária uma licenciatura em Economia, um MBA (Master Business Administration), nem nenhuma formação dita “formal”. Para ela o importante no investimento imobiliário é motivação e tempo para estudar por conta própria– as questões importantes antes de investir, e assim o fez.

Por curiosidade, começou a ler coisas sobre Gestão de Finanças Pessoais em dois livros: “Pai Rico, Pai Pobre” de Robert Kiyosaki e de Sharon Lechter e “Mapa da Independência Financeira” de Paulo Vilhena. E posteriormente procurou maior especialização com pesquisa e informação sobre o tema do investimento imobiliário. Em primeiro lugar com duas formações curtas, de formação de avaliação de imóveis e de imediação imobiliária, que complementou com alguns cursos em investimento imobiliário lecionados por diversas pessoas.

” A primeira conclusão a que cheguei depois de ler alguns livros foi que se utilizasse as minhas poupanças para comprar uma casa para viver, acabava aí a possibilidade de investir para além disso. “

A sua insatisfação no trabalho e começar a ler e a investigar sobre investimento imobiliário foram os dois grandes impulsionadores para começar a investir realmente no mercado. Algo que começou há cerca de 6 anos. A Comparamais fez-lhe uma entrevista para que ficasse a conhecer mais e melhor esta profissão.

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Estava com um emprego muito exigente em que tinha de estar concentrada e ser rigorosa no laboratório. Porque não começou mais cedo a aprofundar a história do investimento imobiliário?

Não era tanto uma questão de tempo, mas de disponibilidade mental. Quando tens um emprego que exige tanto de ti e quando tens algum tempo livre, estás tão desgastado psicologicamente que é difícil ter essa disponibilidade para pensar e estudar a sério outro assunto.

Esta vontade já estava há muitos anos na minha cabeça porque tinha ao longo dos anos feito poupanças sempre na perspetiva de comprar uma casa para mim.

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A primeira conclusão a que cheguei depois de ler alguns livros foi que se utilizasse as minhas poupanças para comprar uma casa para viver, acabava aí a possibilidade de investir para além disso. No meu caso, fazia mais sentido manter o aluguer da casa onde estava e comprar uma casa puramente como investimento, ou seja, para rentabilizar no mercado do arrendamento (veja aqui as oito questões que deve fazer antes de arrendar uma casa).

Isto obviamente só faz sentido quando o rendimento que retiramos de uma casa ultrapassa a renda que estamos a pagar, o que era o meu caso. Mas nem sempre acontece.

Quando começou com as poupanças sabia mais ou menos o número que tinha de ter no banco para começar?

Para começar no investimento imobiliário é essencial ter, no mínimo, 15 a 20% de capital para dar entrada num crédito habitação. Além disso, necessita ter o valor do IMT e do imposto de selo. Eu tinha esse número em mente, mas depois as coisas alteraram-se bastante porque, como surgiu a venda da minha empresa de família. Por isso consegui investir mais do que o dinheiro que tinha poupado.

Sem estes valores não há grande possibilidade de investir sozinho em imobiliário. Uma outra opção será angariar amigos ou familiares que também tenham interesse e investir conjuntamente. Numa escala maior é o conceito da plataforma Housers em que se investe com muitos outros utilizadores.

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Quando começou pensou que ia demorar alguns anos a poupar o que precisava para começar a investir? Ou achava que ia ser relativamente rápido começar no investimneto imobiliário?

Na altura acabei por poupar dinheiro também do meu ordenado. E, como investi sempre esse dinheiro, acabei por ter a facilidade de ter também outros investimentos que me deram algum lucro. Não tinha pensado na questão do tempo, foi uma questão que foi surgindo porque sempre poupei e sempre investi.

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Mas achava que ia chegar lá só poupando o salário que recebia ou que ia precisar de outras iniciativas para acumular o que precisava?

Não sei se com o salário que eu tinha se chegava lá, ou seja, chegaria lá, mas demoraria muito mais tempo.
Para quem quer começar e não teve a sorte de ter acesso a heranças familiares, há alternativas. Poupar grande parte do ordenado, ou arranjar rendimento extra para pôr de parte e investir, é essencial para amealhar o suficiente e fazer o primeiro investimento imobiliário. Rendimento extra pode vir de trabalhos secundários. Ou, por exemplo, arrendar um quarto livre em casa ou outras alternativas (prestar serviços como explicações, baby sitting…o que seja, há que ser criativo!).

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A partir do momento em que, de uma forma ou outra, se está a criar poupanças, importa investir todas as poupanças. Se for investindo tudo o que for posto de parte para este fim, pode encurtar bastante o tempo até ter o capital necessário para começar.

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Como é que mantinha a disciplina?

Tem um bocado a ver com as tuas prioridades. Eu nunca valorizei muito as coisas materiais e, portanto, acabei também porque me entusiasmar com a questão do investir.
Não é só uma questão de disciplina. É uma questão de começar a retirar gozo do investir, de procurar alternativas diferentes para colocar o dinheiro para que possa ter uma rentabilidade diferente. E depois ir vendo as poupanças a crescer com o objetivo em mente, mas está nas tuas mãos.
Procurar alternativas acaba por ser um jogo que é giro, mas depende das prioridades de cada um. Uma pessoa não pode ter duas férias todos os anos, um bruto carro e ainda ter poupanças.

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É a diferença entre teres uma coisa que te dá frutos a longo termo ou uma coisa que dá frutos a curto termo. A curto termo tens a realização imediata, mas penso muito na questão do “long term”. A mim, entusiasma-me pensar que amanhã vou poder estar na praia sem fazer nada porque tenho dinheiro a entrar na conta todos os meses sem fazer nada.

Há muita gente que com receio de apostar área imobiliária, porque comprar uma casa é um investimento e pode não passar de comprar a primeira casa. Que soluções alternativas podem ser usadas para poupar dinheiro?

Não é que toda a gente tenha esta facilidade e possa, eventualmente, apostar no investimento imobiliário. Mas uma pessoa de classe média, que desde miúdo recebe dinheiro dos avós, faz poupanças, consegue. Por exemplo, sempre que os meus avós me davam qualquer coisa metiam em certificados de aforro ou certificados do tesouro, aquelas aplicações que as pessoas mais velhas conhecem e que sabem que são seguras. Não dão muito dinheiro, mas vão dando qualquer coisa.

Quando uma pessoa começa desde muito nova a fazer este tipo de micro poupanças, na altura parece que não tem significado nenhum, que não tem expressão nenhuma. Mas, entretanto, quando chegas aos 18/20 anos já tens uma quantia boa.

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As pequenas poupanças que fazes desde criança, quando chegas ao início da idade adulta, com juros compostos, são uma brutalidade. São coisas que na altura não te apercebes porque são valores pequenos e não dás importância. Mas depois é uma brutalidade, porque são juros sobre juros que estão ali num dinheiro que tu não mexes.

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Como quantifica os seus investimentos?

Neste momento tenho 4 casas e estou num período em que estou à espera de vender uma delas para poder voltar a procurar.

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Quatro é o seu limite? Porquê?

Neste momento sim, porque tenho um crédito habitação com uma delas, as outras estão pagas e eu não consigo ter mais crédito. Eu arranjei este crédito enquanto estava no meu trabalho, de acordo com a minha taxa de esforço na altura. Como me despedi, não tenho rendimentos suficientes para ter um segundo crédito.

Conseguiria justificar o crédito com base nos meus rendimentos agora, mesmo não tendo contrato com a minha empresa, mas não conseguia justificar um segundo. Neste momento é recolher toda a rentabilidade que estou a gerar em termos de rendas. Estão as quatro arrendadas, mas em moldes diferentes. Algumas “long term”, outras “short”, outras “medium term”.

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Como é que funciona a escolha dos inquilinos? O que é preciso ter em conta?

Isso é super importante para quem entra no investimento imobiliário. Eu faço entrevistas, e podes pedir todo o tipo de documentos para a pessoa comprovar que tem capacidade para pagar a renda que estás a pedir. Depois é importante conhecer um pouco a história da pessoa. Saber o que está a fazer em termos de trabalho, que planos tem para o futuro, quanto tempo está a pensar alugar, quanto tempo tenciona ficar naquele sítio, quais são as perspetivas, etc.
É importante ter noção que tipo de pessoa é. Se é uma pessoa que vai arranjar muitos problemas e que vai implicar com coisas simples e que vai estar sempre a querer fazer manutenções. Ou, pelo contrário, se é uma pessoa tranquila, desenrascada, que resolve as coisas e não precisa que estejas em cima.
Depois depende também um bocado dos teus objetivos em relação àquela casa. Qual é o prazo que queres efetivamente alugar e ser honesto com a pessoa em relação a isso.

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Aluga as casas apenas através dos anúncios que mete no Imovirtual, por exemplo?

É tão fácil alugar uma casa neste momento. Não precisas de ser super criativo em termos de marketing. Em menos de uma semana, com um anúncio, alugas a casa. A primeira pessoa que vai ver a casa fica com ela.
É super-rápido. Ainda não houve necessidade, mas há sítios onde podes ir à procura desse mercado, como os “Digital Nomads”. Há muita procura e as pessoas apercebem-se disso. Daí haver essa facilidade de, na primeira visita, teres as pessoas a quererem assinar contrato.

Como faz a seleção das pessoas?

Eu faço uma seleção prévia através de e-mail, em que coloco algumas questões às pessoas. Isso serve para ver logo à partida se as pessoas encaixam naquilo que eu procuro e digo as condições de contrato.
Os emails são uma boa forma de selecionar logo as pessoas. A forma como te abordam, se falam um bocadinho delas, dá logo uma visão geral de quem é a pessoa. Isso faz diferença. Eu recebo imensos emails porque há sempre muita gente interessada e as pessoas têm de se destacar de algum modo.

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Como é que define os preços das rendas?

Eu não inflaciono os meus preços brutalmente. Eu ponho um preço normal para o que está a ser oferecido na zona. É mais importante conseguir a pessoa certa e ter essa panóplia de pessoas que estão interessadas do que ter uma pessoa que me vai pagar mais 200/400€ do que as outras.

Que conselhos dá a uma pessoa que quer alugar uma casa em Portugal?

Procurar muito bem os anúncios, não só nas plataformas especificas para turistas como o Airbnb, mas mesmo nas plataformas de cá como: Idealista, Imovirtual, etc.
Tentar contactar através do email, falar um bocado de si no email que enviar, estar atenta aos anúncios que saem e ter os alertas ativos. Se mandar emails dois dias depois já não dá.
Quando fui arrendar a minha primeira casa, ia a caminho para visitar a casa e ligaram-me a dizer que a casa tinha sido arrendada. Isto aconteceu muitas vezes e foi há 5/6 anos. A pessoa tem de ter iniciativa e ser proativa. Ir aos sites, meter o alarme com os critérios específicos, tendo em conta o que está à procura, e estar em cima dos emails.

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Só aluga em Lisboa?

Sim. Acho que a pessoa tem de conhecer muito bem o sítio onde investe e Lisboa é o único sítio que conheço realmente bem. Gostava de investir no Porto, mas precisava de um parceiro lá que me dissesse quais as melhores zonas e onde fazia sentido. Sem o parceiro certo, esse investimento imobiliário não faz sentido.

Qual é a parte mais difícil?

A parte mais difícil é mesmo escolher o primeiro investimento. É um peso muito grande psicológico, porque vou pegar na minha boia de salvação e pode dar para o torto.