Investidora secreta: “O investimento imobiliário não exige uma formação académica dita formal”

A nossa investidora imobiliária secreta trabalhava na indústria farmacêutica, mas viu no imobiliário o seu futuro. Já conta com quatro casas em Lisboa, todas elas alugadas até ao momento.

Segundo a investidora secreta, para se investir em imobiliário não é necessária uma licenciatura em Economia, um MBA (Master Business Administration), nem nenhuma formação dita “formal”. Para ela o importante é motivação e tempo para estudar por conta própria– as questões importantes antes de investir, e assim o fez.


Por curiosidade, começou a ler coisas sobre Gestão de Finanças Pessoais e dois livros: “Pai Rico, Pai Pobre” de Robert Kiyosaki e de Sharon Lechter e “Mapa da Independência Financeira” de Paulo Vilhena. Juntando à sua lista de pesquisa e informação sobre o tema do investimento, fez duas formações curtas – formação de avaliação de imóveis e de imediação imobiliária – e alguns cursos em investimento imobiliário lecionados por diversas pessoas.


A sua insatisfação no trabalho e começar a ler e a investigar sobre investimento imobiliário foram os dois grandes impulsionadores para começar a investir realmente no mercado e já o faz há cerca de 6 anos.

A Comparamais fez-lhe uma entrevista para que ficasse a conhecer mais e melhor esta profissão.

Estava com um emprego muito exigente em que tinha de estar concentrada e ser rigorosa no laboratório. O que a fez não começar logo desde cedo a aprofundar a história do imobiliário?

Não era tanto uma questão de tempo, mas de disponibilidade mental. Quando tens um emprego que exige tanto de ti e quando tens algum tempo livre, estás tão desgastado psicologicamente que é difícil ter essa disponibilidade para pensar e estudar a sério outro assunto.

Esta vontade já estava há muitos anos na minha cabeça porque tinha ao longo dos anos feito poupanças sempre na perspetiva de comprar uma casa para mim.
A primeira conclusão a que cheguei depois de ler alguns livros foi que se utilizasse as minhas poupanças para comprar uma casa para viver, acabava aí a possibilidade de investir para além disso. No meu caso, fazia mais sentido manter o aluguer da casa onde estava e comprar uma casa puramente como investimento, ou seja, para rentabilizar no mercado do arrendamento.
Isto obviamente só faz sentido quando o rendimento que retiramos de uma casa ultrapassa a renda que estamos a pagar, o que era o meu caso. Mas nem sempre acontece.

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Quando começou com as poupanças sabia mais ou menos o número que tinha de ter no banco para começar?


Para começar a investir em imobiliário é essencial, no mínimo, ter entre 15 a 20% de capital para dar entrada num crédito habitação e ter o valor do IMT e imposto de selo. Eu tinha esse número em mente, mas depois as coisas alteraram-se bastante porque, como surgiu a venda da minha empresa de família, consegui não investir apenas o valor que tinha poupado.
Sem estes valores não há grande possibilidade de investir sozinho em imobiliário. Uma outra opção será angariar amigos ou familiares que também tenham interesse e investir conjuntamente. Numa escala maior é o conceito da plataforma Housers em que se investe com muitos outros utilizadores.

Quando começou pensou que ia demorar alguns anos a poupar o que precisava para começar a investir ou achava que ia ser relativamente rápido?


Na altura acabei por poupar dinheiro também do meu ordenado e como pus a investir sempre esse dinheiro acabei por ter a facilidade de ter também outros investimentos que me deram algum lucro. Não tinha pensado na questão do tempo, foi uma questão que foi surgindo porque sempre poupei e sempre investi.

Mas achava que ia chegar lá só poupando o salário que recebia ou que ia precisar de outras iniciativas para acumular o que precisava?
Não sei se com o salário que eu tinha se chegava lá, ou seja, chegaria lá, mas demoraria muito mais tempo.
Para quem quer começar e não teve a sorte de ter acesso a heranças familiares, poupar grande parte do ordenado ou arranjar rendimento extra para pôr de parte e investir, é essencial para poder amealhar o suficiente para fazer o primeiro investimento. Rendimento extra pode vir de trabalhos secundários ou por exemplo de arrendar um quarto livre em casa ou outras formas mais alternativas (prestar serviços tipo explicações, baby sitting…o que seja, há que ser criativo!).
A partir do momento em que, de uma forma ou outra, se está a criar poupanças, aí então importa investir todas as poupanças. É possível encurtar bastante o tempo até ter o capital necessário para começar, se se for investindo tudo o que for posto de parte para este fim.

Como é que mantinha a disciplina?


Tem um bocado a ver com as tuas prioridades porque eu nunca valorizei muito coisas materiais e, portanto, acabei também porque me entusiasmar com a questão do investir.
Não é só uma questão de disciplina. É uma questão de começares a retirar gozo do investir, de procurar alternativas diferentes para colocar o teu dinheiro para que possa ter uma rentabilidade diferente e veres as tuas poupanças a crescerem com o objetivo em mente, mas está nas tuas mãos.
Procurares alternativas acaba por ser um jogo que é giro, mas depende das prioridades de cada um. Uma pessoa não pode ter duas férias todos os anos e um bruto carro e ainda ter poupanças.
É a diferença entre tu teres uma coisa que te dá frutos a longo termo ou uma coisa que dá frutos a curto termo e a curto termo tens ali a realização imediata. Eu penso muito na questão do “long term”. A mim, entusiasma-me pensar que amanhã vou poder estar na praia sem fazer nada porque tenho dinheiro a entrar na conta todos os meses sem fazer nada.

Há muita gente que, se calhar, tem receio de investir na área imobiliária, porque comprar uma casa é um investimento e pode não passar de comprar a primeira casa. Que outros investimentos podem ser usados para poupar dinheiro?


Não é que toda a gente tenha esta facilidade de poder, eventualmente, investir no mercado imobiliário, mas uma pessoa de classe média, que desde miúdo recebe dinheiro dos avós, faz poupanças, consegue. Por exemplo, sempre que os meus avós me davam qualquer coisa metiam em certificados de aforro ou certificados do tesouro que são aquelas aplicações que as pessoas mais velhas conhecem e que sabem que são seguras. Não dão muito dinheiro, mas vão dando qualquer coisa.
Quando uma pessoa começa desde muito nova a fazer este tipo de micro poupanças, na altura parece que não tem significado nenhum, que não tem expressão nenhuma, mas depois, entretanto, quando chegas aos 18/20 anos já tens uma quantia boa.
As pequenas poupanças que fazes desde criança, quando chegas ao início da idade adulta, com juros compostos, é uma brutalidade. São coisas que na altura não te apercebes porque são valores pequenos e não dás importância, mas é uma brutalidade porque depois são juros sobre juros que estão ali num dinheiro que tu não mexes.

Como quantifica os seus investimentos?


Neste momento tenho 4 casas e estou num período em que estou à espera de vender uma delas para poder voltar a procurar.

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Quatro é o seu limite? Porquê?

Neste momento sim, porque tenho um crédito habitação com uma delas, as outras estão pagas e eu não consigo ter mais crédito. Eu arranjei este crédito enquanto estava no meu trabalho, de acordo com a minha taxa de esforço na altura. Como me despedi, não tenho rendimentos suficientes para ter um segundo crédito.
Conseguiria justificar o crédito com base nos meus rendimentos agora, mesmo não tendo contrato com a minha empresa, mas não conseguia justificar um segundo. Neste momento é recolher toda a rentabilidade que estou a gerar em termos de rendas.
Estão as quatro arrendadas, mas em moldes diferentes. Algumas “long term”, outras “short”, outras “medium term”.

Como é que funciona a escolha dos inquilinos? O que é preciso ter em conta?


Isso é super importante. Eu faço entrevistas e podes pedir todo o tipo de documentos para a pessoa comprovar que tem capacidade para pagar a renda que estás a pedir. Depois é importante saber um bocado qual é a história da pessoa: o que está a fazer em termos de trabalho, que planos tem para o futuro, quanto tempo está a pensar alugar, quanto tempo tenciona ficar naquele sítio, quais são as perspetivas, etc.
É importante ter um bocado de noção que tipo de pessoa é. Se é uma pessoa que vai arranjar muitos problemas e que vai implicar com coisas simples e que vai estar sempre a querer fazer manutenções, ou se é uma pessoa tranquila, desenrascada, que resolve as coisas e não precisa que estejas em cima.
Depois depende também um bocado dos teus objetivos em relação àquela casa. Qual é o prazo pelo qual tu queres efetivamente alugar e ser honesto com a pessoa em relação a isso.

Aluga as casas apenas através dos anúncios que mete no Imovirtual, por exemplo?


É tão fácil alugar uma casa neste momento. Não precisas de ser super criativo em termos de marketing. Em menos de uma semana, com um anúncio, alugas a casa. A primeira pessoa que vai ver a casa fica com ela.
É super rápido. Ainda não houve necessidade, mas há sítios onde podes ir à procura desse mercado, como os “Digital Nomads”. Há muita procura e as pessoas apercebem-se disso. Daí haver essa facilidade de tu, na primeira visita, teres as pessoas a quererem assinar contrato.

Como faz a seleção das pessoas?


Eu faço uma seleção prévia através de e-mail, em que coloco algumas questões às pessoas logo para ver à partida se as pessoas encaixam naquilo que eu procuro e digo as condições de contrato.
Os emails é uma boa forma de selecionar logo as pessoas. A forma como te abordam, se falam um bocadinho delas, dá logo uma visão geral de quem é a pessoa. Isso faz diferença. Eu recebo imensos emails porque há sempre muita gente interessada e as pessoas têm de se destacar de algum modo.

Como é que define os preços das rendas?


Eu não inflaciono os meus preços brutalmente. Eu ponho um preço normal daquilo que vejo que está a ser oferecido na zona. Para mim é mais importante conseguir a pessoa certa e ter essa panóplia de pessoas que estão interessadas do que ter uma pessoa que me vai pagar mais 200/400€ do que as outras.

Que conselhos dá a uma pessoa que quer alugar uma casa em Portugal?
Procurar muito bem os anúncios, não só nas plataformas especificas para turistas como, Airbnb, mas mesmo nas plataformas de cá como: Idealista, Imovirtual, etc.
Tentar contactar através do email, falar um bocado de si no email que enviar, estar atenta aos anúncios que saem e ter os alertas ativos. Se mandar emails dois dias depois já não dá.
Quando ia arrendar a minha primeira casa, eu ia a caminho para visitar a casa e ligaram-me a dizer que a casa tinha sido arrendada. Isto aconteceu muitas vezes e foi há 5/6 anos. A pessoa tem de ter iniciativa e ser proativa para ir aos sites, meter o alarme com os critérios específicos, tendo em conta o que está à procura, e estar em cima dos emails.

Só aluga em Lisboa?


Sim. Acho que a pessoa tem de conhecer muito bem o sítio onde investe e Lisboa é o único sítio que conheço realmente bem. Gostava de investir no Porto, mas precisava de um parceiro lá que me dissesse quais as melhores zonas e onde fazia sentido. Não tendo esse parceiro, não faz sentido.

Qual é a parte mais difícil?


A parte mais difícil é mesmo escolher o primeiro investimento porque é um peso muito grande psicológico porque vou pegar na minha boia de salvação e pode dar para o torto.