Contrato-promessa compra e venda: tudo o que precisa de saber

Se está a pensar comprar ou vender um imóvel é muito provável que tenha de assinar um contrato-promessa de compra e venda. Não é obrigatório que o faça, mas este documento poderá ser uma salvaguarda para o negócio, antes de assinar a escritura.

O Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV) é um documento assinado entre quem pretende comprar um imóvel, e quem vai vendê-lo. É uma forma de garantir que o negócio se vai realizar, além de salvaguardar as duas partes, no caso de incumprimento ou imprevistos.

Sendo uma salvaguarda para quem vende e para quem compra, há várias boas razões para o formalizar, e garantir que não perde a oportunidade de compra (ou venda) que tanto ambiciona. Por exemplo, se ainda está a aguardar a aprovação do crédito à habitação; se tem a casa antiga à venda e ainda não a conseguiu vender; se estiver a aguardar a aprovação de licenças ou, ainda, se a casa que vai comprar ainda não estiver construída.

Na compra e/ou venda de um imóvel, este contrato é assinado no momento em que é dado o “sinal” (normalmente 10% a 20% do valor da casa), ou seja, um montante dado pelo comprador ao vendedor para assegurar a compra do imóvel.

Cuidados a ter

Se tiver de assinar um CPCV é importante saber todas as condições deste documento antes de o assinar, e há alguns cuidados a ter, tais como:

  • Verifique sempre que o valor do “sinal” que deu pela casa está descrito no documento. Se não constar na minuta, acrescente essa informação;
  • Assegure-se de que o negócio para um empréstimo com o seu banco vai avançar. Para se salvaguardar, acrescente uma cláusula de anulamento de contrato em caso de recusa de crédito por parte do banco;
  • Confirme se o prazo para a celebração da escritura está incluído no CPCV;
  • Para não se prejudicar com penhoras ou hipotecas antigas, acrescente uma cláusula que lhe retire quaisquer responsabilidades por eventuais situações semelhantes;
  • Informe-se sobre todos os pormenores referentes ao imóvel que vai comprar. No caso de se tratar de um apartamento ou casa inseridos num condomínio, certifique-se que não há dívidas por pagar. Pode fazê-lo pedindo as actas do condomínio.

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Minuta do contrato

É possível consultar a Minuta deste contrato na página oficial do Registo Predial, minuta do CPCV vão constar as seguintes informações:

  • Dados do comprador e do vendedor
  • Identificação do imóvel (tipologia, localização, existência de partes afetas ao imóvel, tais como garagem e arrecadação, por exemplo, inscrição matricial e descrição predial);
  • O valor do sinal de compra e o preço de compra da casa;
  • Data de previsão para a assinatura a escritura;
  • Indicação de sanções a aplicar no caso de a escritura não se realizar no prazo estabelecido;
  • Licença de construção dada pela Câmara Municipal ou prova de que a mesma foi solicitada à autarquia;
  • Cláusula de alienação livre de quaisquer encargos para proteger o comprador (eventuais hipotecas ou penhoras).

Em caso de incumprimento, da parte do comprador ou do vendedor, o que está em causa é o “sinal” pago aquando da assinatura do contrato.

Se o vendedor não cumprir com a palavra, poderá ter de devolver o “sinal” a dobrar e, pelo contrário, se o comprador não cumprir terá de garantir ao vendedor o pagamento do sinal.