Quer arrendar casa? Saiba como fazer o contrato de arrendamento e as regras para a rescisão
O contrato de arrendamento é o documento onde ficam definidos todos os direitos e obrigações do senhorio e do arrendatário, servindo para definir os termos do aluguer da casa. A Comparamais mostra-lhe agora todas as informações para o fazer corretamente, e também em que condições e com que prazos pode ser rescindido.
Com o aumento dos preços das casas, muitos portugueses optam por arrendar um imóvel em vez de avançar para a compra de casa. Por isso os contratos de arrendamento são um dos documentos mais importantes para o mercado imobiliário, já que ele define todas as condições que regem a relação entre o locador (senhorio) e o locatário (inquilino).
Com o passar dos anos têm existido alterações à lei, para responder a novos desafios colocados pelo mercado imobiliário. Para que saiba como se processam todos os termos do contrato de arrendamento, bem como as condições para rescindir o contrato, veja tudo o que precisa neste artigo.
Veja também: 8 Questões A Fazer Antes De Arrendar Casa
O que é o contrato de arrendamento?
Como o próprio nome indica, este é o documento que inclui todos os termos em que se processa o aluguer de um imóvel, seja para uso particular ou comercial. Além de identificar o proprietário e o inquilino, ele inclui o valor da renda, o prazo do aluguer e outras cláusulas que regem a relação entre as partes interessadas.
O que deve surgir escrito neste contrato?
Antigamente era possível fazer um contrato de arrendamento verbal. No entanto, a lei indica agora que todos estes contratos devem ser lavrados por escrito. Saiba agora quais as principais informações que constam de um contrato de arrendamento:
- Dados pessoais das partes interessadas (senhorio e inquilino). Além disso, devem surgir informações relativas ao número de pessoas que pode habitar no imóvel e sua identificação. Por fim, se for exigido um fiador, que deve também ser identificado;
- Identificação do imóvel e da sua localização. Além disso, caso o imóvel seja alugado com “recheio” (por exemplo, eletrodomésticos), essas informações devem ser introduzidas na caracterização do imóvel;
- Renda, bem como a sua periodicidade e regime de atualização;
- Data de celebração do contrato, que serve também como base para os prazos de renovação ou rescisão do contrato de arrendamento;
- Prazo do contrato de arrendamento (caso não surja expresso, ele tem validade de 2 anos. Recentemente foi ainda definido que o prazo mínimo de aluguer deve ser de 1 ano);
- Valor da caução, sempre que o senhorio exija esta salvaguarda;
- Cláusulas adicionais. Podem surgir aqui, por exemplo, indicações relativas ao pagamento da administração, obras, renovação de equipamentos e outras necessidades, como o acesso para fiscalização;
- Se existir partilha de áreas (tal como acontece no aluguer de quartos), a indicação das áreas de uso privado e uso comum do imóvel;
O contrato de arrendamento não precisa de ser registado no IRN (Instituto de Registos e Notariado). Se precisa de alugar uma casa, pesquise online pela Minuta do Contrato de Arrendamento.
Que documentos são necessários para um contrato de arrendamento?
O senhorio precisa de apresentar os seguintes documentos, sempre que solicitados pelo inquilino:
- Os seus documentos pessoais, para identificação no contrato
- Caderneta Predial do Imóvel, também conhecida como Certidão de Teor;
- Licença de Habitação;
- Certificado Energético.
Por sua vez, o inquilino deve apresentar:
- Os seus documentos de identificação pessoal;
- Pode ser pedida a declaração de rendimentos ou, como alternativa, os últimos recibos de salário.
- Além disso, no momento de assinatura do contrato de arrendamento o inquilino precisa de ter disponível o valor da caução (em dinheiro ou por garantia bancária), que normalmente corresponde ao valor de um ou dois meses de renda
Veja também: Como obter a Caderneta Predial do Imóvel
Como se faz o registo do contrato nas Finanças?
Todos os contratos de arrendamento devem ser registados junto da Autoridade Tributária através do Portal das Finanças. A única excepção são os contratos em que o senhorio tem mais de 65 anos e nunca passou um recibo de renda eletrónico. Para registar o contrato:
- Aceda ao Portal das Finanças e faça Login
- Em “Os Meus Serviços” escolha a Secção “Arrendamento” e “Contratos – Comunicar Início“
- Indique as informações gerais do contrato, como o propósito / finalidade do arrendamento e quando ele começa e acaba;
- Identifique o imóvel. Neste quadro surgem identificados de forma automática todos os seus imóveis;
- Coloque os seus dados fiscais e os do inquilino. Caso o senhorio tenha contabilidade organizada ou rendimentos de rendas anuais superiores a 10000€ será sempre obrigatória a retenção na fonte;
- Coloque o valor das rendas, bem como outros valores obrigatórios que são suportados pelo inquilino. Por exemplo, se ele assumir o pagamento do condomínio, esse valor deve ser identificado aqui.
- Além de observações, pode indicar ainda o NIF de terceiro autorizado. Por exemplo, se o senhorio tiver um gestor de negócios responsável por passar as rendas.
Veja também: Como comprar casass em leilão
Como posso rescindir um contrato de arrendamento?
Para que seja rescindido o contrato, bem como na oposição à sua renovação automática, qualquer das partes deve fazer um pré-aviso. Ele deve ser enviado por carta registada (preferencialmente com aviso de recepção para reconhecer em que data a outra parte é informada). Há regras específicas tanto para a rescisão como na oposição à renovação do contrato de arrendamento.
Existem, no entanto, prazos obrigatórios a cumprir para a rescisão do contrato de arrendamento.
Inquilino (termos definidos pelo Artigo 1098 do Código Civil)
Rescisão pelo inquilino
- 60 dias, para contratos com duração inferior a um ano;
- 120 dias, para durações superiores.
- Além disso, pode ser pedida a resolução pela oposição do senhorio na realização de obras que comprometam a habitabilidade do imóvel (Artigo 1083)
Oposição à renovação automática pelo inquilino
- Um terço do prazo já cumprido, para contratos inferiores a seis meses
- 60 dias, para contratos entre seis meses e um ano desde o seu início;
- 90 dias, para contratos entre um e seis anos desde o seu início;
- 120 dias, para contratos com mais de seis anos desde o seu início
Veja também: Como funciona o arrendamento de curta duração
Senhorio
Rescisão do contrato
O senhorio pode exigir a rescisão do contrato em diversas situações, muitas das quais constam no Artigo 1083 do Código Civil:
- Falta de pagamento, com mais de três meses em atraso; Além disso, se durante um período de doze meses se verificarem quatro incumprimentos com atrasos superiores a oito dias;
- Necessidade do imóvel para habitação do próprio ou dos seus descendentes em primeiro grau (filhos);
- Necessidade de realização de obras profundas ou para a demolição do imóvel.
- Violação de regras de higiene, sossego ou utilização do mesmo para fins contrários à lei e aos bons costumes;
- Por ceder parte ou a totalidade do imóvel (por exemplo, por subarrendamento) sem autorização do senhorio
Prazo para a Oposição à renovação automática pelo senhorio (Artigo 1097 do Código Civil)
- Um terço do prazo já cumprido, para duração de contrato inferior a seis meses;
- 60 dias, para contratos entre seis meses e um ano desde o seu início;
- 120 dias, caso o contrato tenha começado entre um e seis anos;
- 240 dias, para contratos com mais de seis anos desde o seu início
| Montante | €5.500,00 |
|---|---|
| Período | 24 meses |
| Prestação | €264,35 |
| TAN | 12,30% |
| TAEG | 15,6% |
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